鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
日立 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日立 5-7

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　立川　伸光

TEL.

鑑定評価額

32,900,000 円

１㎡当たりの価格

44,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日立市鮎川町２丁目１２６番１｢鮎川町２－７－８｣				②地積　(㎡)	736 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1	店舗Ｗ2	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	西14m国道	水道、ガス、下水	常陸多賀 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 26.5 ｍ、規模　　 740 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ国道

交通

施設

常陸多賀駅北方

1.8km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに商業施設が見られる路線商業地域であり、交通量も多く、低迷する市内商業地の中では相対的に堅調
な地域であり、地価は当面横這いで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は日立市及び周辺市町村に位置する商業地域である。需要者は、日立市及び周辺市町村において小売業、飲
食業等を営む法人の外、全国展開の店舗関連事業者も見られる。国道６号沿いの平地部で交通量が多く、出店需要は市
内商業地で相対的に高く、地価は横這いで推移している。市場における取引の意思決定は利回り如何であり、中心価格
帯を見出すのは困難であるが、８００㎡程度で概ね３，５００万円前後であると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道沿いに位置する路線商業地域であり、低層店舗を中心として形成されている。店舗用建物については自
己所有物件が多く、第三者賃貸を前提とした土地取引は少ないことに加え、市内におけるテナント需要の低迷もあり低
層店舗の賃貸借市場の成熟の程度は低い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、郊外型ＳＣ、ネット販売への顧客
流出等により、商況は厳しいが、地勢的な要
因で供給が限定される一部の路線商業地の地
価は安定的。

交通量の多い国道６号沿いに位置し、市内に
おいて相対的に繁華性が高い。平地部で一定
規模以上の商業地供給は少なく、地価は横這
いで推移。

中間画地で、規模・形状ともに標準的であり
、特に価格形成に影響を与える変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

日立 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立０６４１８ -6	日立市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	日立０９８０６ -61038	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	日立０５７４８（再） -92	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.6m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	日立０６８９９ -156	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西24m県道、北東6m、二方路		商業 (100,400)
e	日立０６４１８ -24	日立市		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,427	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	55,685	100 [ 117.3]	47,472	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,500
b	(　 ) 44,092	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	46,320	100 [ 116.9]	39,624		39,600
c	(　 ) 60,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,286	100 [ 112.6]	53,540		53,500
d	(　 ) 45,455	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 73.4]	61,804	100 [ 129.5]	47,725		47,700
e	(　 ) 39,738	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	55,136	100 [ 117.4]	46,964		47,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,100 円／㎡]

日立 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,580,649	1,498,749	6,081,900	4,766,340	1,315,560	（　0.9742） 1,281,619	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	25,129,784 円　　　　（　 34,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	190.00	Ｓ2	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	736 ㎡	27.6 m x 26.7 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	100.0	190.00	1,841	349,790	4.0	1,399,160
							0.0	0
2～ 2	店舗	190.00	100.0	190.00	1,841	349,790	4.0	1,399,160
							0.0	0
～

～

～

計		380.00	100.0	380.00		699,580		2,798,320
								0

⑨年額支払賃料	699,580 円　×　12ヶ月　＝　 8,394,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,394,960 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 839,496 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,555,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,798,320 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,185 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,580,649 円　　　　（　 10,300 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立０５７４８（賃）　　　　-19	1,699 ( 1,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	1,931	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,841 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立０６８９９（賃）　　　　-44	1,740 ( 1,737)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,776
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日立 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	203,400 円	67,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	251,849 円	8,394,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 274,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 633,900 円	67,800,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,800 円	67,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,800 円	67,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,498,749 円　（　　　　　　 2,036 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,766,340 円（　　　　　 6,476 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,580,649 円
②総費用	1,498,749 円
③純収益　①－②	6,081,900 円
④建物等に帰属する純収益	4,766,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,315,560 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,281,619 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,741 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,129,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

日立 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	日立市鮎川町二丁目１２６番１	0501000006428-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
日立 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日立 5-7

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　長島　理

TEL.

鑑定評価額

32,900,000 円

１㎡当たりの価格

44,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日立市鮎川町２丁目１２６番１｢鮎川町２－７－８｣				②地積　(㎡)	736 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1	店舗Ｗ2	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	西14m国道	水道、ガス、下水	常陸多賀 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 26.5 ｍ、規模　　 740 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１４ｍ国道

交通

施設

常陸多賀駅北方

1.8km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道６号線沿いの路線商業地域で、全国展開のチェーン店舗も多く商業地需要は底堅い。底値圏に近く現状維持
で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

国道６号線沿いの路線商業地域で、同一需給圏は日立市及び県内主要市の路線商業地域の圏域。需要者の中心は、全国
的チェーン展開店舗業者、県内の事業者、貸ビル業者等である。市内商業地の分散化が進行するなか、市域中南部に位
置し、熟成度も高く需要の底堅い地域といえる。中心となる需要価格帯は、業種・規模で大きく異なるので把握困難で
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地需要者の多くは収益性を重視して意志決定を行う法人であり、収益還元法については、還元利回り等も標準的で
、想定建物も地域の標準的使用に沿ったものである。採用した取引事例は、駅周辺及び幹線沿いの信頼性の高い事例を
用い、適正に要因比較され、近時の市場性を反映し実証的と言える。よって本件では比準価格と収益価格を関連付け、
鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日立市人口、世帯数ともに減少傾向。エネル
ギー、原材料価格等物価上昇、市内中核企業
の工場再編。

特段の変動はない。繁華性も高く需要は安定
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

日立 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立０５８５１ -114	日立市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東24m国道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	日立０９８０６ -61003	日立市		更地	（　）	ほぼ整形	南20m市道、西3m、角地		２中専 (70,200)
c	日立０６８９９ -156	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西24m県道、北東6m、二方路		商業 (100,400)
d	日立０６６９６ -2	日立市		更地	（　）	ほぼ整形	北11m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 37,544) 51,250	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,199	100 [ 108.7]	47,101	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,100
b	(　 ) 45,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	42,857	100 [ 94.7]	45,256		45,300
c	(　 ) 45,455	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 73.4]	61,804	100 [ 126.1]	49,012		49,000
d	(　 ) 48,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,544	100 [ 103.0]	47,130		47,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,100 円／㎡]

日立 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,621,162	1,503,012	6,118,150	4,794,460	1,323,690	（　0.9742） 1,289,539	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	25,285,078 円　　　　（　 34,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	190.00	Ｓ2	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	736 ㎡	27.6 m x 26.7 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を踏まえ２階建店舗の１棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	100.0	190.00	1,861	353,590	4.0	1,414,360
							0.0	0
2～ 2	店舗	190.00	100.0	190.00	1,800	342,000	4.0	1,368,000
							0.0	0
～

～

～

計		380.00	100.0	380.00		695,590		2,782,360
								0

⑨年額支払賃料	695,590 円　×　12ヶ月　＝　 8,347,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,347,080 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 751,237 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,595,843 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,782,360 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,319 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,621,162 円　　　　（　 10,355 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立０５７４８（賃）　　　　-14	1,437 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	1,968	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,867 円/㎡　月額支払賃料（　 1,861 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立０５７４８（賃）　　　　-19	1,699 ( 1,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,847
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日立 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,600 円	68,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	250,412 円	8,347,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 274,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 637,600 円	68,200,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,200 円	68,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,200 円	68,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,503,012 円　（　　　　　　 2,042 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,200,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,794,460 円（　　　　　 6,514 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,621,162 円
②総費用	1,503,012 円
③純収益　①－②	6,118,150 円
④建物等に帰属する純収益	4,794,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,323,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,289,539 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,752 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,285,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

日立 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	日立市鮎川町二丁目１２６番１	0501000006428-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考