鑑定評価書

令和6年1月14日　提出
日立 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日立 5-4

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　長島　理

TEL.

鑑定評価額

40,500,000 円

１㎡当たりの価格

46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日立市田尻町４丁目１７２３番１１外｢田尻町４－３６－５｣				②地積　(㎡)	870 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.5	店舗Ｓ1	国道沿いに中小店舗が建ち並ぶ路線商業地域	南東20m国道	水道、下水	小木津 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 110 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 890 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

小木津駅南東方

2.7km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道６号線沿いの路線商業地域、近隣で近年大型ＳＣ開業もあり地域的な集客力は保持されるが、市全体で同業
種間の競合もあり、若干の弱含み傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、日立市及び県内主要市の路線商業地域の圏域。需要者の中心は、全国的チェーン展開店舗、県内の事業
者、貸ビル業者等である。市内商業地の分散化が進行するなか、市域北部寄りの商業地需要はやや弱含み傾向にある。
中心となる需要価格帯は、業種・規模で大きく異なるので把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地需要者の多くは収益性を重視して意志決定を行う法人であり、収益還元法については、還元利回り等も標準的で
、想定建物も地域の標準的使用に沿ったものである。採用した取引事例は、駅周辺及び幹線沿いの信頼性の高い事例を
用い、適正に要因比較され、近時の市場性を反映し実証的と言える。よって本件では比準価格と収益価格を関連付け、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日立 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 44,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 96.1]

[100.0]
100

46,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日立市人口、世帯数ともに減少傾向。原材料
価格等の物価上昇。市内中核企業の大工場再
編。

特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -6.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

日立 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立０９８０６ -61038	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	日立０９８０６ -61005	日立市		更地	（　）	ほぼ整形	南20m市道、東13.5m、角地		２中専 (70,200)
c	日立０８２０６ -122	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南西4m、二方路		１中専 (70,200)
d	日立０８２０６ -125	日立市		更地	（　）	長方形	南東20m国道、中間画地		２住居 (60,200)
e	日立０５８５１ -114	日立市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東24m国道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,092	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	46,320	100 [ 94.5]	49,016	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,000
b	(　 ) 45,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	44,466	100 [ 86.9]	51,169		51,200
c	(　 ) 47,928	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	46,085	100 [ 94.2]	48,923		48,900
d	(　 ) 54,652	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	52,550	100 [ 106.8]	49,204		49,200
e	(　 37,544) 51,250	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,199	100 [ 108.1]	47,363		47,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,100 円／㎡]

日立 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,410,054	1,290,258	5,119,796	3,669,660	1,450,136	（　0.9742） 1,412,722	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	27,700,431 円　　　　（　 31,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	310.00	Ｓ1	310.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	870 ㎡	23.3 m x 37.3 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を踏まえ平家建店舗の１棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	310.00	100.0	310.00	1,824	565,440	6.0	3,392,640
							0.0	0
～

～

～

～

計		310.00	100.0	310.00		565,440		3,392,640
								0

⑨年額支払賃料	565,440 円　×　12ヶ月　＝　 6,785,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 310.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,785,280 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 407,117 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,378,163 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,392,640 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,410,054 円　　　　（　 7,368 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立０５７４８（賃）　　　　-13	1,669 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,909	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,833 円/㎡　月額支払賃料（　 1,824 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立０５７４８（賃）　　　　-14	1,437 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,825
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日立 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,600 円	52,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	203,558 円	6,785,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 337,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 488,000 円	52,200,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,200 円	52,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,200 円	52,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,290,258 円　（　　　　　　 1,483 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,200,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 310.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,669,660 円（　　　　　 4,218 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,410,054 円
②総費用	1,290,258 円
③純収益　①－②	5,119,796 円
④建物等に帰属する純収益	3,669,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,450,136 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,412,722 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,624 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,700,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

日立 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	日立市田尻町四丁目１７２３番１１	0501000137770-0000
2	日立市田尻町四丁目１７３９番２	0501000137789-0000
3	日立市田尻町四丁目１７４７番６	0501000137799-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月13日　提出
日立 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日立 5-4

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　番匠　正樹

TEL.

鑑定評価額

40,600,000 円

１㎡当たりの価格

46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月7日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日立市田尻町４丁目１７２３番１１外｢田尻町４－３６－５｣				②地積　(㎡)	870 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.5	店舗Ｓ1	国道沿いに中小店舗が建ち並ぶ路線商業地域	南東20m国道	水道、下水	小木津 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 110 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

小木津駅　南東方

2.7km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型低層店舗が連たんする路線商業地域で、常態的な渋滞はみられるが繁華性は高く、標準的使用は現状を維
持しつつ推移するものと予測する。物価高等不安要素はあるものの地価は横ばい水準への回復傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は日立市を中心として広く周辺市町村の路線商業地域に及ぶ。需要者は地元事業者のほか広域的に展開する
法人等が見込まれる。自家用車利用の多い地域における商業施設の郊外移転が進み、近接する大型ＳＣの波及効果もあ
って繁華性は高く、市場は回復傾向が窺える。商業地の取引水準は事業内容に依存する傾向があり、その利用形態は賃
貸借によるものも多く、売買取引の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内においては、自己利用前提の取引が中心で、収益獲得目的の取引は少ない。比準価格試算における採用事
例は小規模、底地取引が中心となったが自己利用目的に係る信頼性の高いもので比準価格の説得力は高い。また、収益
価格は対象土地の収益性を適切に反映しているものと思料する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標
準に収益価格を関連づけ、単価と総額との関連の適否等に留意しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日立 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 44,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 96.7]

[100.0]
100

46,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日立市の人口は減少。コロナ禍からの脱却も
、海外情勢の先行き不透明感は強く、物価上
昇に比べ賃金の上昇は遅く、低く、消費マイ
ンドは依然弱い。

特段の変動は無い。郊外型店舗が建ち並び車
両交通量も多い。繁華性が高いことから、一
定の集客力が認められ、需給関係は回復傾向
にある。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

日立 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立０９８０６ -61038	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	日立０６８９９ -155	日立市		底地	（　）	台形	南東15m県道、北西12m、北東1.1m、三方路		近商 (80,200)
c	日立０６８９９ -153	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m国道、南西1.8m、角地		近商 (80,200)
d	日立０５８５１ -114	日立市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東24m国道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,092	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	46,320	100 [ 95.6]	48,452	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,500
b	(　 27,856) 27,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 65.9]	42,270	100 [ 79.9]	52,904		52,900
c	(　 ) 29,746	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	34,995	100 [ 70.1]	49,922		49,900
d	(　 37,544) 51,250	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,199	100 [ 104.0]	49,230		49,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -34.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -12.5
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,000 円／㎡]

日立 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,073,861	1,317,618	4,756,243	3,304,100	1,452,143	（　0.9490） 1,378,084	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	27,021,255 円　　　　（　 31,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	288.00	Ｓ1	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	870 ㎡	23.3 m x 37.3 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	288.00	100.0	288.00	1,865	537,120	3.0	1,611,360
							0.0	0
～

～

～

～

計		288.00	100.0	288.00		537,120		1,611,360
								0

⑨年額支払賃料	537,120 円　×　12ヶ月　＝　 6,445,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により十分に担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,445,440 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 386,726 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,058,714 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,611,360 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,147 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,073,861 円　　　　（　 6,981 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立０５７４８（賃）　　　　-5	1,929 ( 1,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [106.0]	2,039	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,865 円/㎡）　基準階 1 F B
b	高萩０５８５１（賃）　　　　-6	1,523 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 87.0]	100 [106.0]	1,795
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日立 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	188,000 円	47,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	257,818 円	6,445,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 338,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 439,400 円	47,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,000 円	47,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,000 円	47,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,317,618 円　（　　　　　　 1,515 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,304,100 円（　　　　　 3,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,073,861 円
②総費用	1,317,618 円
③純収益　①－②	4,756,243 円
④建物等に帰属する純収益	3,304,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,452,143 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,378,084 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,584 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,021,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

日立 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	日立市田尻町四丁目１７２３番１１	0501000137770-0000
2	日立市田尻町四丁目１７３９番２	0501000137789-0000
3	日立市田尻町四丁目１７４７番６	0501000137799-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考