別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
日立 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日立 -21 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代   TEL.
鑑定評価額 7,400,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日立市中成沢町２丁目３３２番
｢中成沢町２－５－３｣		 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,192)
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに事
務所等が混在する住
宅地域		 東4.8m市道 水道、ガス、下水 日立

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．８ｍ市道		 交通

施設		 日立駅南西方

2.8km		 法令

規制		 １中専
(60,192)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道６号南東方背後に位置し、戸建住宅やアパートのほか事務所等も混在する住宅地域である。生活関連施設に
近く利便性は良好、地価底値感を反映し需給は安定的である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は日立市中部で市街化区域に存する中規模住宅地の圏域。需要者の中心は日立市内に居住する賃貸住宅居住
者が中心的で、市外からの転入は少ない。地勢的にやや起伏のある既成住宅地であるが生活関連施設に近い立地から選
好性が高く宅地需要は堅調、底値感から需給は安定的である。土地は２１０㎡で７００万～８００万円、新築戸建物件
は２，７００万円前後が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は日立・常陸多賀駅圏内の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。利便性が優り共同住
宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。利便性を重視する
住宅地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、市場の需給動向を反映した比
準価格を採用し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日立 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[119.9]		 [102.0]
100		 35,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日立市は人口減少、土地取引件数は微減。地
価底値感から住宅地の地価は総じて安定的だ
が、需給は立地条件により二極化傾向。


駅徒歩圏外であるが生活関連施設に近く利便
性は良好、新規供給は少なく需給は安定的。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日立 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日立０９８
０６
-61003		 日立市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20m市道、
西3m、角地
２中専

(70,200)
b 日立０６４
４８
-601004		 日立市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南3m市道、
東2m、準角地
１中専

(60,160)
c 日立０８２
０６
-128		 日立市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東4.8m市道
、中間画地
工業

(60,200)
d 日立０８２
０６
-132		 日立市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
準住居

(60,160)
e 日立０６４
４８
-601007		 日立市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3m私道、
中間画地
１中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
42,857 		 100
[ 124.5]
34,423 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
35,100 
b (　           ) 
30,535  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
28,221 		 100
[  92.1]
30,642 
31,300 
c (　           ) 
36,289  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
35,232 		 100
[ 103.0]
34,206 
34,900 
d (　     31,866) 
31,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
30,640 		 100
[  96.6]
31,718 
32,400 
e (　           ) 
39,529  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
40,794 		 100
[ 119.3]
34,194 
34,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,900 円／㎡]  



日立 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,004,627 
375,892 
1,628,735 
1,500,400 
128,335 		 （　0.9730）
124,870 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,497,400 円　　　　（　     11,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日立 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   192 ％   212 ㎡     16.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積３５㎡と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,230 
86,100 		 1.0  86,100 
1.0  86,100 

 2～ 2		 共同住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,230 
86,100 		 1.0  86,100 
1.0  86,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

172,200 		 172,200 
172,200 
⑨年額支払賃料        172,200 円　×　12ヶ月　＝　       2,066,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,066,400 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       144,648 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,921,752 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           172,200 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,601 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          172,200 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          81,274 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,004,627 円　　　　（　         9,456 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 日立０６８９９
（賃）
　　　　-41		 1,533  
(   1,532) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[120.0]
1,291 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,283 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,230 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 日立０５７４８
（賃）
　　　　-20		 1,432  
(   1,413) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,342 
c 日立賃貸８２０
６
　　　　-6		 1,210  
(   1,160) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,222 
日立 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 66,000 円  　　　　     22,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 61,992 円  　　　        2,066,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      187,000 円  　　　　     22,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,000 円  　　　　     22,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,000 円  　　　　     22,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         375,892 円　（　　　　　　         1,773 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,500,400 円  
（　　　　　         7,077 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,004,627 円      
②総費用 375,892 円      
③純収益　①－② 1,628,735 円      
④建物等に帰属する純収益 1,500,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 128,335 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 124,870 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          589 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,497,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日立 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日立市中成沢町二丁目３３２番
 0501000122042-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
日立 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日立 -21 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　澤田　慶一郎   TEL.
鑑定評価額 7,380,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日立市中成沢町２丁目３３２番
｢中成沢町２－５－３｣		 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,192)
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに事
務所等が混在する住
宅地域		 東4.8m市道 水道、ガス、下水 日立

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位：北４．８
ｍ市道		 交通

施設		 日立駅南西方

2.8km		 法令

規制		 １中専
(60,192)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 日立市の市街化区域内の住宅地域一円を同一需給圏と判定した。典型的な需要者は市内に職場や住居を有する３０～４
０代の一次取得者層である。近隣地域は、最寄駅から距離を置く既成の住宅地域で、需要の回復がやや遅れており、地
価は若干の弱含みで推移していると思料する。また、住宅ローン金利の動向を中止する必要がある。土地は７００万円
～８００万円程度、新築総額は２，０００万円台後半が指標となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。比準価格は
対象標準地との類似性が高い取引事例価格を重視して試算されており精度は高い。地積が６０坪前後の土地は、自己用
の戸建住宅地としての利用が多く、売買当事者は取引価格の水準を指標として意思決定をすることが一般的である。よ
って、収益価格を参考にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日立 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[120.9]		 [102.0]
100		 34,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少継続の中、地価は立地条件により二
極化が進んでいる。高台の住宅地域では下落
傾向が継続。市街地平坦部では横ばい又は下
げ止まり傾向。

古い街並みだが、市街地平坦部に位置するた
め、需要は比較的堅調である。地価は底値に
近づきつつある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日立 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日立０８２
０６
-132		 日立市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
準住居

(60,160)
b 日立０８２
０６
-128		 日立市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東4.8m市道
、中間画地
工業

(60,200)
c 日立０９８
０６
-61050		 日立市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 日立０６６
９６
-5		 日立市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
西6m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     31,866) 
31,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
30,640 		 100
[  91.4]
33,523 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
34,200 
b (　           ) 
36,289  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
35,232 		 100
[ 101.9]
34,575 
35,300 
c (　           ) 
27,351  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
26,788 		 100
[  80.6]
33,236 
33,900 
d (　           ) 
50,858  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
47,004 		 100
[ 129.3]
36,353 
37,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,800 円／㎡]  



日立 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,039,790 
455,768 
1,584,022 
1,459,480 
124,542 		 （　0.9730）
121,179 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,423,580 円　　　　（　     11,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日立 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   192 ％   212 ㎡     16.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一室３５㎡程度の１ＬＤＫ×４戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,244 
87,080 		 1.0  87,080 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,310 
91,700 		 1.0  91,700 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

178,780 		 178,780 
0 
⑨年額支払賃料        178,780 円　×　12ヶ月　＝　       2,145,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,145,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       107,268 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,038,092 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           178,780 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,698 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,039,790 円　　　　（　         9,622 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 日立０９８０６
（賃）
　　　　-6107		 1,310  
(   1,256) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,237 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,245 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,244 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 日立０９８０６
（賃）
　　　　-6106		 1,265  
(   1,213) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,229 
c 日立０９８０６
（賃）
　　　　-6108		 1,457  
(   1,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,269 
日立 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 107,000 円  　　　　     21,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 107,268 円  　　　        2,145,360　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,900 円  　　　　     21,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         455,768 円　（　　　　　　         2,150 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,459,480 円  
（　　　　　         6,884 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,039,790 円      
②総費用 455,768 円      
③純収益　①－② 1,584,022 円      
④建物等に帰属する純収益 1,459,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 124,542 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 121,179 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          572 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,423,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日立 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日立市中成沢町二丁目３３２番
 0501000122042-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考