鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
日立 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日立 -14

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　澤田　慶一郎

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日立市末広町３丁目１５２番外｢末広町３－２３－１８｣				②地積　(㎡)	276 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	常陸多賀 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 160 ｍ、南 220 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 276 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位：北　　６
ｍ市道

交通

施設

常陸多賀駅北西方

1.4km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は日立市の市街化区域内の住宅地域と判定した。典型的な需要者は市内に職場や住居を有する３０～４０代
の一次取得者層である。国道６号背後の平坦地に位置する区画整然とした住宅地域は需要が堅調に推移しており、地価
はこのところ横ばいで推移している。土地は１，０００万円～１，２００万円程度、新築総額は３，０００万円前後が
指標となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の投資用不動産も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求めら
れた。比準価格は対象標準地との類似性が高い取引事例価格を重視して試算されており精度は高いと思料する。当地域
では自己使用目的の戸建住宅が大半を占めていることから、売買当事者は取引価格の水準を指標として意思決定をする
ことが一般的である。よって、収益価格を参考にとどめ、比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　日立 -5                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     41,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少継続の中、地価は立地条件により二
極化が進んでいる。高台の住宅地域では下落
傾向が継続。市街地平坦部では横ばい又は下
げ止まり傾向。

国道６号背後の市街地平坦部の住宅地域であ
り、需要は堅調に推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

日立 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立０６６９６ -2	日立市		更地	（　）	ほぼ整形	北11m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	日立０６８９９ -154	日立市		更地	（　）	ほぼ整形	南東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	日立０５８５１ -115	日立市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		準工居住誘導区域 (60,200)
d	日立０５７４８ -118	日立市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、北11m、二方路		１中専 (60,200)
e	日立０５７４８ -116	日立市		建付地	（　）	正方形	北西5m道路、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,544	100 [ 122.0]	39,790	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	40,200
b	(　 ) 41,026	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	39,448	100 [ 94.1]	41,921		42,300
c	(　 ) 49,143	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	47,158	100 [ 115.0]	41,007		41,400
d	(　 ) 47,191	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	44,809	100 [ 107.8]	41,567		42,000
e	(　 ) 54,923	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	54,379	100 [ 129.4]	42,024		42,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +32.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,500 円／㎡]

日立 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,601,096	803,016	2,798,080	2,584,780	213,300	（　0.9730） 207,541	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,150,820 円　　　　（　 15,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	276 ㎡	14.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一室６０㎡程度のファミリータイプ２ＤＫ×４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,298	155,760	2.0	311,520
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,330	159,600	2.0	319,200
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		315,360		630,720
								0

⑨年額支払賃料	315,360 円　×　12ヶ月　＝　 3,784,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,784,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 189,216 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,595,104 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	630,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,992 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,601,096 円　　　　（　 13,047 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立０９８０６（賃）　　　　-6105	1,460 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,298 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立０９８０６（賃）　　　　-6104	1,382 ( 1,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [105.0]	1,291
c	日立０９８０６（賃）　　　　-6102	1,451 ( 1,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [108.0]	100 [105.0]	1,292

日立 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,500 円	37,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	189,216 円	3,784,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 322,100 円	37,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 803,016 円　（　　　　　　 2,909 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,584,780 円（　　　　　 9,365 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,601,096 円
②総費用	803,016 円
③純収益　①－②	2,798,080 円
④建物等に帰属する純収益	2,584,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	213,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	207,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 752 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,150,820 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

日立 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	日立市末広町三丁目１５２番	0501000118560-0000
2	日立市末広町三丁目１５１番３	0501000118559-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
日立 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日立 -14

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　立川　伸光

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日立市末広町３丁目１５２番外｢末広町３－２３－１８｣				②地積　(㎡)	276 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	常陸多賀 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 160 ｍ、南 220 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 276 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

常陸多賀駅北西方

1.4km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

標準住宅地として熟成しつつある地域であり、不動産のあり方に大きな影響を及ぼす要因は特に見当たらない。
標準的使用は今後も現状を維持し、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は日立市内の市街化区域に位置する住宅地域である。そのうちＪＲ常陸多賀駅～大甕駅を最寄駅とする圏域
との価格牽連性が強い。需要者は日立市内に居住し、地元企業に勤務する３０～４０歳代の一次取得者層が中心である
。駅徒歩圏の平坦部に存し、生活利便施設にも近いことから、一次取得者層の選好性は高く、需要は安定的である。土
地は総額で１，０００万円～１，２００万円前後、新築戸建で２，５００～３，０００万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては共同住宅も見られるが、主として戸建住宅地により構成されており、自己使用目的での住宅用地取
引が中心となる。賃料水準は土地価格に比して低位であることから、収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視
した取引がなされる地域であることから、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおりと
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市外への転出超過傾向が続き、人口減少が著
しい。高齢者に不便な高台団地は需要が低迷
、平坦地へ転出も見られる。平坦地の住宅地
の需要は堅調。

平坦部に位置する区画整理済の住宅地域で、
小中学校、スーパーにも近く住環境に優るこ
とから人気は高い。地価は安定的であり、横
這いで推移。

中間画地で、規模・形状ともに標準的であり
、特に価格形成に影響を与える変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

日立 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立０６６９６ -2	日立市		更地	（　）	ほぼ整形	北11m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	日立０６４１８ -15	日立市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	日立０３４３３（再） -57006	日立市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.5m私道、北西4m、二方路		準工 (60,200)
d	日立０６８９９ -159	日立市		更地	（　）	ほぼ正方形	東8m市道、北3.7m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,544	100 [ 114.5]	42,397	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	42,800
b	(　 ) 45,363	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	43,618	100 [ 107.1]	40,726		41,100
c	(　 ) 32,017	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.9]	33,008	100 [ 79.7]	41,415		41,800
d	(　 ) 35,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	34,042	100 [ 85.7]	39,722		40,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,500 円／㎡]

日立 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,444,913	650,147	2,794,766	2,584,780	209,986	（　0.9730） 204,316	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,086,320 円　　　　（　 14,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	276 ㎡	14.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層共同住宅（ファミリータイプ）が最有効使用と判断。平均専有面積６０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,298	155,760	2.0	311,520
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		311,520		623,040
								0

⑨年額支払賃料	311,520 円　×　12ヶ月　＝　 3,738,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,738,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 299,059 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,439,181 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	623,040 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,732 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,444,913 円　　　　（　 12,482 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立０５７４８（賃）　　　　-11	1,287 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,327	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,298 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立０５７４８（賃）　　　　-12	1,268 ( 1,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,281
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日立 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,700 円	37,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	112,147 円	3,738,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 322,100 円	37,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 650,147 円　（　　　　　　 2,356 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,584,780 円（　　　　　 9,365 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,444,913 円
②総費用	650,147 円
③純収益　①－②	2,794,766 円
④建物等に帰属する純収益	2,584,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	209,986 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	204,316 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 740 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,086,320 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

日立 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	日立市末広町三丁目１５２番	0501000118560-0000
2	日立市末広町三丁目１５１番３	0501000118559-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考