鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
日立 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日立 -10

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　後藤　伸一

TEL.

鑑定評価額

7,970,000 円

１㎡当たりの価格

34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日立市十王町友部東４丁目８番３				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	十王 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 240 ｍ、西 80 ｍ、南 180 ｍ、北 220 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

十王駅南西方

550m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、区画整然とした閑静な住宅地が形成され需給動向は概ね堅調に推移している
。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は日立市北部の住宅地域が中心である。需要者の中心は、周辺工場等に勤務するサラリーマン世帯層が中心
で、十王地区の中でも比較的居住環境が良好な地域で需要は継続的にある。市北部を中心に立地する旧日立金属であっ
たプロテリアルの動向に注視が必要である。需要の中心となる価格帯は、土地は、約２３０㎡で８００万円程度、新築
戸建で２，３００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一駅の取引事例を収集し、実証的かつ客観的な価格であり規範性が高い。一方収益価格はある程度賃貸
住宅の市場は認められるが、自用の建物が中心で、想定要素が多く賃貸事例の収集に限界があり相対的に信頼性が劣る
。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意し、所要の調整を行って鑑定評価額
を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日立 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,900 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[105.0]

100
[ 85.5]

[104.0]
100

34,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減は継続しているが、底値感が認められ
地価水準は下落が縮小または横ばいで安定し
ている。

十王駅周辺で居住環境が比較的良好な地域で
地価下落は微減から横ばい傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

日立 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立０８２０６ -126	日立市		更地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	日立０８２０６ -122	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南西4m、二方路		１中専 (70,200)
c	日立０６４１８ -14	日立市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.5m市道、南6m、角地		１低専 (60,100)
d	日立０６４１８ -18	日立市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,005	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	47,120	100 [ 141.5]	33,300	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	34,600
b	(　 ) 47,928	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	46,085	100 [ 139.4]	33,060		34,400
c	(　 ) 32,931	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	31,443	100 [ 95.0]	33,098		34,400
d	(　 ) 31,186	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	30,575	100 [ 91.9]	33,270		34,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +43.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +38.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,500 円／㎡]

日立 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,767,945	520,936	2,247,009	2,100,560	146,449	（　0.9730） 142,495	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,849,900 円　　　　（　 12,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	13.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅ファミリータイプ５０㎡程度を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

住宅のみのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,213	121,300	1.0	121,300
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		242,600		242,600
								0

⑨年額支払賃料	242,600 円　×　12ヶ月　＝　 2,911,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,911,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,765,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	242,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,305 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,767,945 円　　　　（　 11,982 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立０５７４８（賃）　　　　-8	1,264 ( 1,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,216	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,215 円/㎡　月額支払賃料（　 1,213 円/㎡）　基準階 1 F 2 B
b	日立０６４１８（賃）　　　　-1	1,059 ( 1,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,289
c	日立０６４１８（賃）　　　　-2	1,067 ( 1,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,186

日立 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,400 円	30,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	87,336 円	2,911,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,800 円	30,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 520,936 円　（　　　　　　 2,255 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,800,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,100,560 円（　　　　　 9,093 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,767,945 円
②総費用	520,936 円
③純収益　①－②	2,247,009 円
④建物等に帰属する純収益	2,100,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	146,449 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	142,495 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 617 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,849,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

日立 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	日立市十王町友部東四丁目８番３	0501000319488-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
日立 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日立 -10

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　長島　理

TEL.

鑑定評価額

7,970,000 円

１㎡当たりの価格

34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日立市十王町友部東４丁目８番３				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	十王 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 240 ｍ、西 80 ｍ、南 180 ｍ、北 220 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位：北６ｍ市
道

交通

施設

十王駅南西方

550m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理済み住宅地で地域要因に格別の変動はないため、当面の間、現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

日立市の普通住宅地域一円を同一需給圏と判定した。主な需要者は市内に勤務の３０～４０代の一次取得者層である。
ＪＲ常磐線十王駅に近いことから生活利便性は良好で、住宅地需要は堅調に推移し、地価は概ね横ばいで推移している
。なお、市内中核企業の既設工場再編の影響に留意が必要である。土地は７００万円～９００万円程度、新築総額は２
，５００万円台前後が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性が高い取引事例価格を重視して試算されており、精度は高い。周囲にアパート等も見られるが、土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。当地域では自己使用目的の戸建住宅が大
半で、売買当事者は取引価格の水準を指標として意思決定されることが一般的である。よって、収益価格を参考にとど
め、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日立 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,900 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[105.0]

100
[ 85.5]

[104.0]
100

34,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口減少、市街地平坦部では横ばい又は
下げ止まり傾向、西部高台の住宅地域では下
落傾向が継続している。

特段の変動はない。住環境良好な住宅地で需
要は安定している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

日立 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立０８２０６ -122	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南西4m、二方路		１中専 (70,200)
b	日立０６４１８ -18	日立市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	日立０８２０６ -126	日立市		更地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	日立０８８８５ -130	日立市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西9.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,928	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	46,085	100 [ 139.4]	33,060	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	34,400
b	(　 ) 31,186	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	30,575	100 [ 91.9]	33,270		34,600
c	(　 ) 49,005	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	47,120	100 [ 134.6]	35,007		36,400
d	(　 ) 19,522	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 93.6]	23,105	100 [ 74.2]	31,139		32,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +38.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +36.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,500 円／㎡]

日立 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,653,347	522,227	2,131,120	1,984,620	146,500	（　0.9730） 142,545	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,850,900 円　　　　（　 12,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.00	ＬＳ2	188.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	13.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	94.00	100.0	94.00	1,207	113,458	1.0	113,458
							0.0	0
2～ 2	住宅	94.00	100.0	94.00	1,267	119,098	1.0	119,098
							0.0	0
～

～

～

計		188.00	100.0	188.00		232,556		232,556
								0

⑨年額支払賃料	232,556 円　×　12ヶ月　＝　 2,790,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,790,672 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 139,534 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,651,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	232,556 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,653,347 円　　　　（　 11,486 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立０５７４８（賃）　　　　-8	1,264 ( 1,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,303	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,208 円/㎡　月額支払賃料（　 1,207 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立０６４１８（賃）　　　　-2	1,067 ( 1,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,159
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日立 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,300 円	29,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	111,627 円	2,790,672　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 247,300 円	29,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 522,227 円　（　　　　　　 2,261 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,100,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,984,620 円（　　　　　 8,591 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,653,347 円
②総費用	522,227 円
③純収益　①－②	2,131,120 円
④建物等に帰属する純収益	1,984,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	146,500 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	142,545 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 617 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,850,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

日立 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	日立市十王町友部東四丁目８番３	0501000319488-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考