別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
水戸 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-14 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.
鑑定評価額 51,300,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市中央１丁目３番２０
｢中央１－３－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 462  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度5種最高45m
駐車場整備地区

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 北20m市道 水道、ガス、下水 水戸

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       470 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 水戸駅　南西方

700m		 法令

規制		 商業
(80,400)
準防 
高度5種最高45m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣は水戸駅南大通り沿いに事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、市役所建替えにより人流の回復、繁
華性の増加も見られる。今後も緩やかに商業地として熟成していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水戸市内の繁華性の高い商業地域と判定した。需要者は地元及び県内の事業法人を中心に全国展開する飲
食店舗、共同住宅の需要も見られる。市役所新庁舎の開業効果により人流の回復、新規店舗の出店などにより商業繁華
性の増加も見られるが大型商業施設及び路線商業地間の競合も激しく商業地の選別は厳しい。近隣での土地の取引は少
なく、各取引には、取引規模・取引価格等の個別性が見られることから需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣は水戸駅徒歩圏の商業地域である。取引は収益目的よりも実需が中心となるが、収益物件は既存の賃貸ビルが見ら
れる程度で投資目的の新たな土地の取引は見られない。比準価格は繁華性の高い市内の商業地の事例を採用して試算し
た。収益価格は市場性に留意したが賃貸需要が弱いことから低位に試算された。よって、市内の商業地の市場性を反映
した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.4]		 [100.0]
100		 111,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、高齢化率の上昇はあるが、低金利
を背景に住宅地需要は堅調で市内の住宅地・
商業地は上昇地点も散見され地価は回復傾向
にある。

市役所新庁舎の開業効果により飲食店舗等の
集客力・繁華性は回復傾向で地価は強含みで
推移している。


商業地として位置・形状・規模等の画地条件
は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０５０
８５
-80		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東10.6m市
道、中間画地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,400)
b 水戸０５０
８５（再）
-51		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東28m市道、
北8m、角地
近商
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,300)
c 水戸０５０
８５
-82		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(90,240)
d 水戸０５７
４８
-32		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東10m国道、
南東11m、
角地
近商
駐車場整備地区
高度地区
(90,400)
e 水戸０５８
５１
-69		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西7.7m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高25m
駐車場整備地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,775  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
99,650 		 100
[  88.4]
112,726 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
113,000 
b (　           ) 
108,197  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
106,411 		 100
[  93.1]
114,298 
114,000 
c (　           ) 
98,010  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
98,010 		 100
[  84.8]
115,578 
116,000 
d (　           ) 
157,692  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
153,099 		 100
[ 128.6]
119,051 
119,000 
e (　           ) 
92,572  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.6]
112,073 		 100
[  95.0]
117,972 
118,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　 -17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    116,000 円／㎡]  



水戸 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,412,655 
7,286,270 
27,126,385 
24,956,500 
2,169,885 		 （　0.9490）
2,059,221 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     40,376,882 円　　　　（　     87,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 270.00 Ｓ6 1,620.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度5種最高45m
駐車場整備地区		 80 ％   400 ％   400 ％   462 ㎡     17.9 m x   25.7 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロアー貸し）、２～６階事務所（部分貸し）を想定。 ⑦有効率　  80.8 ％
の理由		 供用部分を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
80.0 
216.00 
2,400 
518,400 		 5.0  2,592,000 
1.0  518,400 

 2～ 2		 事務所
270.00 
81.0 
218.70 
2,200 
481,140 		 3.0  1,443,420 
1.0  481,140 

 3～ 6		 事務所
270.00 
81.0 
218.70 
2,180 
476,766 		 3.0  1,430,298 
1.0  476,766 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,620.00 
80.8 
1,309.50 

2,906,604 		 9,756,612 
2,906,604 
⑨年額支払賃料      2,906,604 円　×　12ヶ月　＝　      34,879,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,309.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,879,248 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,905,540 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,413,708 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,756,612 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          89,761 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,906,604 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         909,186 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,412,655 円　　　　（　        74,486 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-27		 2,581  
(   2,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,346 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,268 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-29		 2,023  
(   1,964) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,129 
c 水戸０５７４８
（賃）
　　　　-7		 2,139  
(   2,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,139 
水戸 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,775,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,452,770 円  　　　       36,319,248　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      402,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,124,000 円  　　　　    355,000,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       355,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       177,500 円  　　　　    355,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,286,270 円　（　　　　　　        15,771 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 355,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   1,620.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,956,500 円  
（　　　　　        54,018 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,412,655 円      
②総費用 7,286,270 円      
③純収益　①－② 27,126,385 円      
④建物等に帰属する純収益 24,956,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,169,885 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,059,221 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,457 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,376,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市中央一丁目３番２０
 0500000188328-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
水戸 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-14 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.
鑑定評価額 51,300,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市中央１丁目３番２０
｢中央１－３－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 462  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度5種最高45m
駐車場整備地区

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 北20m市道 水道、ガス、下水 水戸

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       470 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 水戸駅南西方

700m		 法令

規制		 商業
(80,400)
準防 
高度5種最高45m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 水戸駅南地区のメインストリート沿いに中高層の店舗や事務所ビルが並ぶ商業地域である。市役所による集客性
が高く、繁華性も回復傾向にあり、地価は上昇に転じた。今後も同様の傾向は続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     88,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主にＪＲ水戸駅の圏域に属する商業業務地域である。主な需要者は地元資本が中心であり、一部には中
央資本による需要も見受けられる。市役所への来庁者を中心に人の流れも戻りつつあり、集客性、繁華性の回復によっ
て新たな店舗の出店も見られた。最近は商業地域の土地取引も徐々に増えつつあるが、画地規模に左右されるなど、中
心価格帯を見出すことは困難である。あえて土地のみを概則するならば、１億円程度が上限と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する４つの取引事例を採用して試算した価格である。やや地域格差率の大きな
事例資料も含まれるが、その数値は十分に検討吟味して査定したものであり、試算した比準価格はほぼ妥当な地価水準
を示しているものと思料する。一方の当該地域は、賃料水準がかなり低水準であって土地価格に見合っていないことを
考慮、本件では参考に留めることとした。代表標準地との価格均衡にも配慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.4]		 [100.0]
100		 111,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 水戸市の商業地域は、郊外大型店への顧客流
出や新型コロナの影響で一時衰退したが、マ
ンション需要や集客施設の進出で上昇傾向に
転じつつある。

市役所の集客力回復のほか、周囲のマンショ
ン建設に伴う背後人口の増加等から繁華性の
回復が期待される。地価は緩やかな上昇に転
じている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０５０
８５（再）
-51		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東28m市道、
北8m、角地
近商
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,300)
b 水戸０６４
１８
-3		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東13.5m市
道、中間画地
近商

(90,300)
c 水戸０８１
４２
-507		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20.3m国道、
西12m、角地
商業
高度5種最高45m
(100,400)
d 水戸０８６
４５（再）
-59		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,197  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
106,411 		 100
[  89.3]
119,161 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
48,375  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  90.0]
60,200 		 100
[  51.7]
116,441 
116,000 
c (　           ) 
58,207  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
56,512 		 100
[  50.5]
111,905 
112,000 
d (　           ) 
81,698  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
81,698 		 100
[  69.8]
117,046 
117,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -49.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



水戸 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地が既成の商業地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,435,009 
7,288,108 
27,146,901 
24,956,500 
2,190,401 		 （　0.9490）
2,078,691 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     40,758,647 円　　　　（　     88,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 269.85 Ｓ6 1,617.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度5種最高45m
駐車場整備地区		 80 ％   400 ％   400 ％   462 ㎡     17.9 m x   25.7 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階事務所の部分貸を想定。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 供用部分を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
267.85 
81.6 
218.57 
2,340 
511,454 		 5.0  2,557,270 
1.0  511,454 

 2～ 2		 事務所
269.85 
81.7 
220.47 
2,120 
467,396 		 3.0  1,402,188 
1.0  467,396 

 3～ 6		 事務所
269.85 
81.7 
220.47 
2,120 
467,396 		 3.0  1,402,188 
1.0  467,396 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,617.10 
81.7 
1,320.92 

2,848,434 		 9,568,210 
2,848,434 
⑨年額支払賃料      2,848,434 円　×　12ヶ月　＝　      34,181,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,320.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,184,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,181,208 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,184,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,909,217 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,455,991 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,568,210 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          88,028 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,848,434 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         890,990 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,435,009 円　　　　（　        74,535 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０６４１８
（賃）
　　　　-30		 1,571  
(   1,486) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 74.0]		 100
[100.0]
2,123 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,185 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,120 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-29		 2,023  
(   1,964) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,173 
c 水戸０５８５１
（賃）
　　　　-11		 2,132  
(   2,063) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,316 
水戸 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,775,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,454,608 円  　　　       36,365,208　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      402,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,124,000 円  　　　　    355,000,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       355,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       177,500 円  　　　　    355,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,288,108 円　（　　　　　　        15,775 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 355,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   1,617.10 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,956,500 円  
（　　　　　        54,018 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,435,009 円      
②総費用 7,288,108 円      
③純収益　①－② 27,146,901 円      
④建物等に帰属する純収益 24,956,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,190,401 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,078,691 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,499 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,758,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      88,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市中央一丁目３番２０
 0500000188328-0000
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備考