別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
水戸 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-13 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　植野　裕高   TEL.
鑑定評価額 32,100,000 円  １㎡当たりの価格 79,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市栄町１丁目２２番
｢栄町１－７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 405  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度5種最高45m
駐車場整備地区

(90,400)

1:2		 店舗

Ｓ5		 飲食店、小売店舗等
が多い繁華な商業地
域		 南8m市道 水道、ガス、下水 水戸

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 水戸駅北西方

2.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度5種最高45m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 水戸市を代表する成熟した飲食店街であるが、コロナ禍後の客足の回復が鈍く、空き店舗増加等により地価は下
落傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市及び周辺市の中心商業地又は幹線沿い商業地域の圏域。需要者の中心は、商業ビル投資家、地元
個人事業者及び周辺飲食系商店主等である。近隣地域周辺は水戸市を代表する飲食店街であるが、事業用地需要が減退
し取引も少ない。店舗の種類、規模により需要の程度も一律ではないため明確な中心価格帯の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は代替性のある事例を複数採用しており比準価格の精度は高い。地域内には自己使用目的の店舗が主で収益物
件は稀であり、賃貸市場の成熟度はやや低いため、収益価格の信頼性は相対して劣る。よって実証的な比準価格を重視
し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[123.2]		 [100.0]
100		 79,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後の経済活動の活性化により一部で
商業地需要の回復がみられる。



泉町１丁目地区での水戸市民会館新設の影響
も相まり、顧客は回復傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０５０
８５（再）
-69		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東18m国道、
南6m、二方路
商業
高度6種最高60m
駐車場整備地区
(100,400)
b 水戸０８１
４２
-508		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東17m市道、
南6m、西4m、
北東11.7m、
四方路
商業
高度5種最高45m
(100,400)
c 水戸４０６
４
-7		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南18m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
d 水戸０８８
８５
-473		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(200,200)
e 水戸０５８
５１
-62		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
南4m、角地
２中専
高度2種最高20m
居住誘導区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,183  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
79,071 		 100
[  95.7]
82,624 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
82,600 
b (　           ) 
61,678  		 100
[  70.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
89,524 		 100
[ 104.9]
85,342 
85,300 
c (　           ) 
84,074  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
84,242 		 100
[  95.4]
88,304 
88,300 
d (　           ) 
66,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,556 		 100
[  82.3]
80,870 
80,900 
e (　           ) 
63,558  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
60,474 		 100
[  75.6]
79,992 
80,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,400 円／㎡]  



水戸 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,813,821 
5,188,363 
21,625,458 
20,387,000 
1,238,458 		 （　0.9490）
1,175,297 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     23,045,039 円　　　　（　     56,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 314.00 Ｓ4 1,256.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度5種最高45m
駐車場整備地区		 90 ％   400 ％   400 ％   405 ㎡     14.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣の標準的使用から各階部分の貸店舗を想定した。 ⑦有効率　  76.4 ％
の理由		 エントランス、内階段、ＥＶ等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
314.00 
76.4 
239.90 
2,615 
627,339 		 6.0  3,764,034 
1.0  627,339 

 2～ 4		 店舗
314.00 
76.4 
239.90 
2,400 
575,760 		 3.0  1,727,280 
1.0  575,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,256.00 
76.4 
959.60 

2,354,619 		 8,945,874 
2,354,619 
⑨年額支払賃料      2,354,619 円　×　12ヶ月　＝　      28,255,428 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     959.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,255,428 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,260,434 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,994,994 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,945,874 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          82,302 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,354,619 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         736,525 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,813,821 円　　　　（　        66,207 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０５０８５
（賃）
　　　　-12		 2,652  
(   2,576) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,819 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,702 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,615 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 水戸０６８９９
（賃）
　　　　-73		 2,373  
(   2,367) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,497 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 870,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 847,663 円  　　　       28,255,428　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      251,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,784,000 円  　　　　    290,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       290,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       145,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,188,363 円　（　　　　　　        12,811 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 226,000 円／㎡　×　   1,256.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,387,000 円  
（　　　　　        50,338 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,813,821 円      
②総費用 5,188,363 円      
③純収益　①－② 21,625,458 円      
④建物等に帰属する純収益 20,387,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,238,458 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,175,297 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,902 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,045,039 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市栄町一丁目２２番
 0500000108078-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
水戸 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-13 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　番匠　正樹   TEL.
鑑定評価額 32,100,000 円  １㎡当たりの価格 79,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市栄町１丁目２２番
｢栄町１－７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 405  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度5種最高45m
駐車場整備地区

(90,400)

1:2		 店舗

Ｓ5		 飲食店、小売店舗等
が多い繁華な商業地
域		 南8m市道 水道、ガス、下水 水戸

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ　市道 交通

施設		 水戸駅　北西方

2.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度5種最高45m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店主体の繁華街で、空き店舗、平置き駐車場利用も多くみられる。標準的使用は現状を維持しつつも、地価
水準は下落傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水戸市のほか広く飲食店を中心とする商業地域広範に及ぶ。需要者は広域的に展開する事業者や地元業者
者が中心となるが投資家等も見込まれる。コロナ禍は収束も、一部には顧客の行動変容が残り、需要は弱い状態が継続
している。取引水準は需要者の事業内容に基づく価値判断に依存する傾向が強く、取引件数も少ないため取引の中心と
なる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内においては自己利用を前提とした取引が中心となっている。飲食店等のテナント需要は弱く、空室率は高
止りし賃料水準は低位のまま推移している。よって、取引件数は少ないものの市場において成立した取引事例に基づく
比準価格は実証的で、収益価格に比し説得力が高いものと思料する。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価
格を標準として収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[123.2]		 [100.0]
100		 79,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 水戸市人口は微減。コロナ禍からの脱却も、
海外情勢の先行き不透明感は強く、物価上昇
に比べて賃金の上昇は遅く、低く、消費マイ
ンドは依然弱い。

地域要因に特段の変動はない。賑わいを高め
ている新市民会館の波及効果が期待される。



個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０８１
４２
-508		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東17m市道、
南6m、西4m、
北東11.7m、
四方路
商業
高度5種最高45m
(100,400)
b 水戸０５０
８５
-82		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(90,240)
c 水戸０８８
８５
-473		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(200,200)
d ひたちなか
０５０８５
-637		 ひたちなか市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,678  		 100
[  70.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
89,524 		 100
[ 108.1]
82,816 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
82,800 
b (　           ) 
98,010  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
98,010 		 100
[ 113.8]
86,125 
86,100 
c (　           ) 
66,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,556 		 100
[  79.4]
83,824 
83,800 
d (　           ) 
69,054  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
69,883 		 100
[  84.4]
82,800 
82,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,500 円／㎡]  



水戸 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,798,174 
5,104,357 
21,693,817 
20,316,700 
1,377,117 		 （　0.9490）
1,306,884 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     25,625,176 円　　　　（　     63,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 314.87 Ｓ4 1,259.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度5種最高45m
駐車場整備地区		 90 ％   400 ％   400 ％   405 ㎡     14.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～４階：店舗　各階部分貸し ⑦有効率　  76.4 ％
の理由		 共用部分を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
314.87 
76.4 
240.56 
2,632 
633,154 		 6.0  3,798,924 
1.0  633,154 

 2～ 4		 店舗
314.87 
76.4 
240.56 
2,450 
589,372 		 6.0  3,536,232 
1.0  589,372 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,259.48 
76.4 
962.24 

2,401,270 		 14,407,620 
2,401,270 
⑨年額支払賃料      2,401,270 円　×　12ヶ月　＝　      28,815,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     962.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により十分に担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,815,240 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,881,524 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,933,716 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,407,620 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         129,669 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,401,270 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         734,789 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,798,174 円　　　　（　        66,168 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-26		 2,720  
(   2,638) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[106.0]		 100
[ 98.0]
2,815 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,632 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 水戸０６４４８
（賃）
　　　　-601001		 2,034  
(   2,031) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
2,639 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 867,000 円  　　　　    289,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 864,457 円  　　　       28,815,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      251,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,543,200 円  　　　　    289,000,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       289,000 円  　　　　    289,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       289,000 円  　　　　    289,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,104,357 円　（　　　　　　        12,603 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 289,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   1,259.48 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,316,700 円  
（　　　　　        50,165 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,798,174 円      
②総費用 5,104,357 円      
③純収益　①－② 21,693,817 円      
④建物等に帰属する純収益 20,316,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,377,117 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,306,884 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,227 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,625,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市栄町一丁目２２番
 0500000108078-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考