別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
水戸 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-10 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　番匠　正樹   TEL.
鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市松が丘２丁目４４７３番４
｢松が丘２－３－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 645  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
高度4種最高31m

1:1		 事務所

ＲＣ2		 低層の店舗、事務所
等が多い国道沿いの
商業地域		 北14m国道 水道、ガス、下水 赤塚

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   180 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ　国道 交通

施設		 赤塚駅　北東方

2.2km		 法令

規制		 近商
(80,200)
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 緩やかな勾配、カーブのある国道沿いの商業地域で、低層の店舗又は事業所等としての利用が中心で空き店舗等
も多く繁華性は低い。利用動向等に特段の変化が窺えず、衰退傾向は当面継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水戸市郊外及び隣接市町の幹線道路沿いの商業地域広範に及ぶ。需要者は地元事業者が中心となるが広域
的に展開する法人等も見込まれる。商業地需要は大規模な敷地の確保が可能な、より郊外の地域への需要が強い傾向が
みられ、大規模な敷地の確保が困難な当地域に対する需要は限定的である。取引水準は需要者の事業内容に基づく価値
判断に依存する傾向が強く、取引件数も少ないため取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内においては、店舗・事務所需要は弱く、空室率は高止りし賃料水準は低位で推移している。市場では賃貸
による収益獲得を目的とした取引は少なく、自己利用を前提とした取引が中心となっている。よって、取引件数は少な
いものの市場において成立した取引事例に基づく比準価格は実証的で、収益価格に比し説得力が高い。以上より、代表
標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[133.6]		 [100.0]
100		 42,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 水戸市人口は微減。コロナ禍からの脱却も、
海外情勢の先行き不透明感は強く、物価上昇
に比べて賃金の上昇は遅く、低く、消費マイ
ンドは依然弱い。

地域要因に特段の変動はない。空き店舗等が
増加し、繁華性は低く商業的色彩が薄れつつ
ある。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０３４
３３
-61010		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北東18m国道、
南西6m、
二方路
２住居
高度3種最高25m
(70,200)
b 水戸０６４
４８
-601022		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西18m国道、
北東4m、
二方路
商業
高度5種最高45m
(100,400)
c 水戸０８８
８５
-483		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東10.5m県
道、中間画地
２住居
高度3種最高25m
都計道予定地
(60,200)
d 水戸０６４
１８
-21		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北20m国道、
南東6m、
二方路
商業

(100,400)
e 那珂０６６
０５
-4		 那珂市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22.8m国
道、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,150  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
47,905 		 100
[ 104.7]
45,755 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,800 
b (　           ) 
43,090  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
53,329 		 100
[ 118.9]
44,852 
44,900 
c (　           ) 
34,557  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
33,228 		 100
[  73.8]
45,024 
45,000 
d (　           ) 
54,063  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
53,528 		 100
[ 119.2]
44,906 
44,900 
e (　           ) 
35,839  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
35,803 		 100
[  75.4]
47,484 
47,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,500 円／㎡]  



水戸 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,943,813 
1,861,775 
7,082,038 
6,017,680 
1,064,358 		 （　0.9490）
1,010,076 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     19,805,412 円　　　　（　     30,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 Ｓ2 466.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度4種最高31m
 80 ％   200 ％   200 ％   645 ㎡     25.5 m x   26.2 m  前面道路：国道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所　各階２室 ⑦有効率　  88.4 ％
の理由		 共用部分を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
89.2 
223.00 
1,940 
432,620 		 3.0  1,297,860 
1.0  432,620 

 2～ 2		 事務所
216.00 
87.5 
189.00 
1,746 
329,994 		 3.0  989,982 
1.0  329,994 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
466.00 
88.4 
412.00 

762,614 		 2,287,842 
762,614 
⑨年額支払賃料        762,614 円　×　12ヶ月　＝　       9,151,368 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     412.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により十分に担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,151,368 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       755,149 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,684,219 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,287,842 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,048 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          762,614 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         238,546 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,943,813 円　　　　（　        13,866 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０５８５１
（賃）
　　　　-10		 1,820  
(   1,818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,898 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,940 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 水戸０５０８５
（賃）
　　　　-12		 2,652  
(   2,576) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[132.0]		 100
[102.0]
2,095 
c 水戸０６４４８
（賃）
　　　　-601002		 2,153  
(   2,091) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[113.0]		 100
[102.0]
2,053 
水戸 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 342,400 円  　　　　     85,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 377,575 円  　　　        9,439,368　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      217,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      753,200 円  　　　　     85,600,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        85,600 円  　　　　     85,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,600 円  　　　　     85,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,861,775 円　（　　　　　　         2,886 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     466.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,017,680 円  
（　　　　　         9,330 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,943,813 円      
②総費用 1,861,775 円      
③純収益　①－② 7,082,038 円      
④建物等に帰属する純収益 6,017,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,064,358 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,010,076 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,566 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,805,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市松が丘二丁目４４７３番４
 0500000270304-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
水戸 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-10 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範   TEL.
鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 43,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市松が丘２丁目４４７３番４
｢松が丘２－３－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 645  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
高度4種最高31m

1:1		 事務所

ＲＣ2		 低層の店舗、事務所
等が多い国道沿いの
商業地域		 北14m国道 水道、ガス、下水 赤塚

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   180 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.5 ｍ、奥行　約　　  25.5 ｍ、規模　　       645 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ国道 交通

施設		 赤塚駅北東方

2.2km		 法令

規制		 近商
(80,200)
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域であるが、閉鎖店舗等も見られテナント需要も弱い。郊外の大規模店舗に顧足は流れ、
今後も衰退傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水戸市及び周辺市町村の商業地域であり、特に幹線道路沿いの商業地域との代替性が強い。主な需要者は
個人事業者及び中小規模法人であるが、全国展開する店舗事業者も見られる。店舗や事業所等が連坦する路線商業地で
、土地を取得しての出店需要は弱く、店舗・事務所が閉鎖した後のテナント入居も長期化傾向にあり、市場での需給関
係は弱含みである。立地条件や画地規模により個別性が強く、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道沿いに店舗、事務所ビルが建ち並ぶ路線商業地域である。比準価格は、同一需給圏の類似地域に存する信頼性の高
い取引事例を採用して試算した価格である。店舗等の賃貸需要は弱く、賃料水準も低位であることから収益価格はやや
低位に試算された。市場において成立した取引事例に基づく比準価格は実証的で収益価格に比し説得力が高い。よって
、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[132.5]		 [100.0]
100		 43,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 空き店舗・中心市街地店舗等の補助金制度も
あるが、中心市街地の店舗等の需要に大きな
改善は見られない。


前面道路の車両交通量は多いが、新規出店等
は見られず路線商業地域としては衰退傾向が
継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０８１
４２
-507		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20.3m国道、
西12m、角地
商業
高度5種最高45m
(100,400)
b 水戸０６４
１８
-21		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北20m国道、
南東6m、
二方路
商業

(100,400)
c 水戸０３４
３３
-61010		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北東18m国道、
南西6m、
二方路
２住居
高度3種最高25m
(70,200)
d 水戸０６８
９９（再）
-203		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東18m国道、
南東12.9m、
南西4m、
三方路
２住居
高度3種最高25m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,207  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
56,512 		 100
[ 123.8]
45,648 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,600 
b (　           ) 
54,063  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
53,528 		 100
[ 115.8]
46,225 
46,200 
c (　           ) 
41,150  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
47,905 		 100
[ 109.1]
43,909 
43,900 
d (　           ) 
37,167  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.8]
46,883 		 100
[  99.9]
46,930 
46,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.5
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,400 円／㎡]  



水戸 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,978,757 
1,717,455 
7,261,302 
6,151,250 
1,110,052 		 （　0.9742）
1,081,413 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     21,204,176 円　　　　（　     32,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 260.00 Ｓ2 520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度4種最高31m
 80 ％   200 ％   200 ％   645 ㎡     25.5 m x   26.2 m  前面道路：国道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２階が事務所を想定 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 エントランス、階段、共用スペース等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
260.00 
90.0 
234.00 
1,777 
415,818 		 3.0  1,247,454 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
260.00 
95.0 
247.00 
1,601 
395,447 		 3.0  1,186,341 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
520.00 
92.5 
481.00 

811,265 		 2,433,795 
0 
⑨年額支払賃料        811,265 円　×　12ヶ月　＝　       9,735,180 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     481.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,735,180 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       778,814 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,956,366 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,433,795 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,391 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,978,757 円　　　　（　        13,921 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０６４１８
（賃）
　　　　-11		 1,779  
(   1,774) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[122.0]		 100
[ 90.0]
1,800 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,781 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,777 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 水戸０６４１８
（賃）
　　　　-13		 1,945  
(   1,882) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,762 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 262,500 円  　　　　     87,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 292,055 円  　　　        9,735,180　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      217,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      770,000 円  　　　　     87,500,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        87,500 円  　　　　     87,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,500 円  　　　　     87,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,717,455 円　（　　　　　　         2,663 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     520.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,151,250 円  
（　　　　　         9,537 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,978,757 円      
②総費用 1,717,455 円      
③純収益　①－② 7,261,302 円      
④建物等に帰属する純収益 6,151,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,110,052 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,081,413 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,677 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,204,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市松が丘二丁目４４７３番４
 0500000270304-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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