別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
水戸 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-7 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　寛和   TEL.
鑑定評価額 1,130,000,000 円  １㎡当たりの価格 261,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市宮町１丁目２５０番
｢宮町１－２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 4,316  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
駐車場整備地区

(90,700)
台形
1:2.5		 店舗

ＳＲＣ10F3B		 大規模店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 北西（駅前広場）道路、北東側道 水道、ガス、下水 水戸駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   122 ｍ、西     0 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高度利用地区による高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  86.0 ｍ、規模　　     4,316 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 水戸駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(80,700)
防火 
高度利用地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 水戸駅北口駅前広場に接面する店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、ＭＹＭビルの稼働率の向上と水戸駅前三
の丸地区市街地再開発事業の早期実現による駅前の賑わい創出が期待される。
(3)最有効使用の判定 高度利用地区による高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    227,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市の中心市街地内の商業地域を主体として茨城県内の駅近の普通商業地域に及ぶ。典型的な需要者
としては、地元の有力企業、全国展開する大手法人、不動産ファンド等が想定される。首都圏でのマンション用地取得
競争が北関東にも波及し、マンション用地の需要の高まりが見られる反面でオフィス・店舗需要は低迷が続いている。
取引件数が極めて少ない上画地規模も様々であることから更地としての中心的価格帯を一律に特定し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 水戸駅北口駅前広場に接面する店舗ビルが多い地域で、比準価格は水戸駅北口又は県内の駅至近の実際の成約事例を採
用して求めたもので信頼性は高い。収益価格は市内の店舗の賃貸事例に基づき求めたが、駅前立地の類似物件の事例は
少なく適正な賃料水準の把握が難しく試算価格の精度はやや劣る。従って、現実の市場で発生した実証的な比準価格を
重視し、収益価格を関連づけ、前年公示価格等からの検討にも配慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    261,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行で、社会生活は以前の
日常をほぼ取り戻しており、人出の増加とペ
ントアップ需要の顕在化に支えられて商況は
回復している。

三の丸地区の再開発事業は当初計画からホテ
ル建設を断念し、住宅棟と商業・業務棟に計
画変更の上で２０２４年度工事着工の予定。


水戸駅北口駅前広場に接面する稀少性、集客
力や広告宣伝効果の面で、市場における高い
優位性が認められるが、個別的要因に特段の
変動はない。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０８１
４２（再）
-1		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
東6m、南6m、
三方路
近商
高度5種最高45m
(100,300)
b 水戸０５０
８５
-92		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(90,400)
c 水戸０５７
４８
-32		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東10m国道、
南東11m、
角地
近商
駐車場整備地区
高度地区
(90,400)
d 守谷ＳＫ公
６
-46		 守谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m市道、
南東6m、
南西6m、
三方路
商業
地区計画等
(100,400)
e つくば（Ｒ
６公示）
-38		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
南9m、二方路
近商
地区計画等
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
242,011  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
222,430 		 100
[  84.8]
262,300 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
275,000 
b (　           ) 
181,495  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
182,947 		 100
[  70.1]
260,980 
274,000 
c (　           ) 
157,692  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
153,099 		 100
[  58.1]
263,509 
277,000 
d (　           ) 
302,500  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
298,467 		 100
[ 120.0]
248,723 
261,000 
e (　           ) 
272,239  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
281,673 		 100
[ 102.2]
275,610 
289,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    275,000 円／㎡]  



水戸 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

889,109,937 
201,759,306 
687,350,631 
634,809,000 
52,541,631 		 （　0.9490）
49,862,008 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    977,686,431 円　　　　（　    227,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 2,740.00 Ｓ10F3B 37,520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
駐車場整備地区		 90 ％   600 ％   700 ％   4,316 ㎡     50.0 m x  122.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～１０階店舗、地下２～３階自走式駐車場 ⑦有効率　  75.9 ％
の理由		 共用部分が存するため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 3		 駐車場
3,690.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
2,740.00 
94.5 
2,590.00 
2,783 
7,207,970 		 5.0  36,039,850 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
2,740.00 
94.5 
2,590.00 
2,934 
7,599,060 		 5.0  37,995,300 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
2,740.00 
94.5 
2,590.00 
3,086 
7,992,740 		 5.0  39,963,700 
0.0  0 

 3～10		 店舗
2,740.00 
94.5 
2,590.00 
2,783 
7,207,970 		 5.0  36,039,850 
0.0  0 

計
37,520.00 
75.9 
28,490.00 

80,463,530 		 402,317,650 
0 
⑨年額支払賃料     80,463,530 円　×　12ヶ月　＝　     965,562,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  28,490.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       965,562,360 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    80,141,676 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 885,420,684 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       402,317,650 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,689,253 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     889,109,937 円　　　　（　       206,003 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-27		 2,581  
(   2,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]
2,803 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,795 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,783 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 水戸０６４１８
（賃）
　　　　-28		 2,420  
(   2,285) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 87.0]		 100
[105.0]
2,789 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 45,150,000 円  　　　　  9,030,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 43,450,306 円  　　　      965,562,360　×　　　　   4.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,411,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   86,688,000 円  　　　　  9,030,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     9,030,000 円  　　　　  9,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     9,030,000 円  　　　　  9,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     201,759,306 円　（　　　　　　        46,747 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 9,030,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 236,000 円／㎡　×　  37,520.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 634,809,000 円  
（　　　　　       147,083 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 889,109,937 円      
②総費用 201,759,306 円      
③純収益　①－② 687,350,631 円      
④建物等に帰属する純収益 634,809,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 52,541,631 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 49,862,008 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,553 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    977,686,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     227,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市宮町一丁目２５０番
 0500000293394-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
水戸 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-7 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　理   TEL.
鑑定評価額 1,130,000,000 円  １㎡当たりの価格 261,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市宮町１丁目２５０番
｢宮町１－２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 4,316  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
駐車場整備地区

(90,700)
台形
1:2.5		 店舗

ＳＲＣ10F3B		 大規模店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 北西（駅前広場）道路、北東側道 水道、ガス、下水 水戸駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   122 ｍ、西     0 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高度利用地区による高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  86.0 ｍ、規模　　     4,316 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 駅前広場 交通

施設		 水戸駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(80,700)
防火 
高度利用地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の周辺ではリヴィン跡地に再開発が進められており、今後の商業性の変化に留意する必要がある。
(3)最有効使用の判定 高度利用地区による高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水戸市及び県内主要市の商業地域一円と判定した。典型的な需要者は、資本力を有する県内外の企業及び
ビル投資法人などである。近隣地域は水戸市内で最も繁華性が高い商業地域の一つであり、周辺ではリヴィン跡地の再
開発が進められ、また近年、水戸駅周辺でマンション用地需要が高まっていること等から、地価は横ばいで推移してい
る。取引が少なく規模も多様で中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地需要者の多くは収益性を重視して意志決定を行う法人であり、収益還元法について、標準地は画地規模が大きい
ため多様性が有り、想定建物の規模・用途等の想定にやや困難性を含むが、還元利回り等は標準的である。取引事例比
較法による比準価格は、類似性が高い取引事例を重視して試算されており、精度は高い。よって、本件では、比準価格
と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    261,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大型ＳＣ店との競合及び顧客流出から、既成
商業地域の商業投資は弱含み傾向であるが、
駅周辺で高層マンション用地需要が高まって
いる。

近隣地域周辺ではリヴィン跡地の再開発（低
層階店舗付き高層マンション）が進められて
いる。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０８１
４２（再）
-1		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
東6m、南6m、
三方路
近商
高度5種最高45m
(100,300)
b 水戸０５７
４８
-32		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東10m国道、
南東11m、
角地
近商
駐車場整備地区
高度地区
(90,400)
c 水戸０５０
８５
-91		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
西6m、角地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,400)
d 水戸０５０
８５（再）
-51		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東28m市道、
北8m、角地
近商
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
242,011  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
222,430 		 100
[  84.8]
262,300 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
275,000 
b (　           ) 
157,692  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
153,099 		 100
[  56.2]
272,418 
286,000 
c (　           ) 
181,497  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
175,912 		 100
[  66.3]
265,327 
279,000 
d (　           ) 
108,197  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
106,411 		 100
[  42.9]
248,044 
260,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -53.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    275,000 円／㎡]  



水戸 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

872,516,557 
201,713,617 
670,802,940 
618,640,000 
52,162,940 		 （　0.9490）
49,502,630 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    970,639,804 円　　　　（　    225,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 2,740.00 Ｓ10F3B 37,520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
駐車場整備地区		 90 ％   600 ％   700 ％   4,316 ㎡     50.0 m x  122.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２～３階は自走式駐車場。地下１階～１０階は店舗を想定。 ⑦有効率　  75.9 ％
の理由		 共用部分が存するため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 3		 駐車場
3,690.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
2,740.00 
94.5 
2,589.30 
2,700 
6,991,110 		 5.0  34,955,550 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
2,740.00 
94.5 
2,589.30 
2,800 
7,250,040 		 5.0  36,250,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
2,740.00 
94.5 
2,589.30 
3,000 
7,767,900 		 5.0  38,839,500 
0.0  0 

 3～10		 店舗
2,740.00 
94.5 
2,589.30 
2,737 
7,086,914 		 5.0  35,434,570 
0.0  0 

計
37,520.00 
75.9 
28,482.30 

78,704,362 		 393,521,810 
0 
⑨年額支払賃料     78,704,362 円　×　12ヶ月　＝　     944,452,344 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  28,482.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       944,452,344 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    75,556,188 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 868,896,156 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       393,521,810 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,620,401 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     872,516,557 円　　　　（　       202,159 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-28		 2,398  
(   2,326) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,657 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,748 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,737 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-26		 2,720  
(   2,638) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,986 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 44,000,000 円  　　　　  8,800,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 47,222,617 円  　　　      944,452,344　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,411,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   84,480,000 円  　　　　  8,800,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     8,800,000 円  　　　　  8,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,800,000 円  　　　　  8,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     201,713,617 円　（　　　　　　        46,736 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,800,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　  37,520.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 618,640,000 円  
（　　　　　       143,336 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 872,516,557 円      
②総費用 201,713,617 円      
③純収益　①－② 670,802,940 円      
④建物等に帰属する純収益 618,640,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 52,162,940 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 49,502,630 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,470 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    970,639,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     225,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市宮町一丁目２５０番
 0500000293394-0000
2 　
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備考