別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
水戸 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-6 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　寛和   TEL.
鑑定評価額 54,800,000 円  １㎡当たりの価格 97,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市南町２丁目４８３番２外
｢南町２－５－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 563  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度5種最高45m
駐車場整備地区

(100,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ7		 中高層の事務所ビル
が多い商業地域
 北東10m市道 水道、ガス、下水 水戸

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       563 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 水戸駅北西方

800m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度5種最高45m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 旧県庁や水戸地裁に近い事務所ビル中心の旧来からのオフィス街地域であるが、茨城県公館跡地にスーパーの出
店計画が発表され、マンション需要の高まりによる用途移行の動向について注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市の中心市街地内の商業地域を主体に郊外部の路線及び普通商業地域に及ぶ。典型的な需要者とし
ては、地元の有力企業、全国展開する大手法人、不動産ファンド等が想定される。旧県庁や水戸地方裁判所に近い事務
所ビルが多い旧来からのオフィス街地域だが、首都圏でのマンション用地取得競争が北関東にも波及し、マンション用
地需要の高まりが続いている。取引件数が少なく更地としての総額の中心的価格帯を一律に特定し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 水戸市の中心的商業地域内の事務所ビルが多く立地する地域で、本来はキャッシュフローに基づく投資採算価値によっ
て価格形成がなされるべき地域であるが、テナント需要は低迷が続いているほか、物件毎に貸室稼働率、賃料水準に差
があるため、収益価格に全幅の信頼を置きにくい。従って、現実の市場で発生した実証的な比準価格を重視し、収益価
格を関連づけ、前年公示価格等からの検討にも配慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行で、社会生活は以前の
日常をほぼ取り戻しており、人出の増加とペ
ントアップ需要の顕在化に支えられて商況は
回復している。

水戸地方裁判所や事務所ビルが建ち並ぶオフ
ィス街地域だが、賃貸用含めマンション用地
需要の高まりが見られる。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０５０
８５
-80		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東10.6m市
道、中間画地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,400)
b 水戸０５７
４８
-32		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東10m国道、
南東11m、
角地
近商
駐車場整備地区
高度地区
(90,400)
c 水戸０５０
８５（再）
-69		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東18m国道、
南6m、二方路
商業
高度6種最高60m
駐車場整備地区
(100,400)
d 水戸０５０
８５
-82		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(90,240)
e 水戸０８１
４２
-508		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東17m市道、
南6m、西4m、
北東11.7m、
四方路
商業
高度5種最高45m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,775  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
99,650 		 100
[ 100.0]
99,650 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
99,700 
b (　           ) 
157,692  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
153,099 		 100
[ 147.9]
103,515 
104,000 
c (　           ) 
67,183  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
79,071 		 100
[  95.3]
82,971 
83,000 
d (　           ) 
98,010  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
98,010 		 100
[  93.2]
105,161 
105,000 
e (　           ) 
61,678  		 100
[  70.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
89,524 		 100
[ 100.9]
88,725 
88,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    103,000 円／㎡]  



水戸 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,763,665 
5,609,588 
23,154,077 
20,808,800 
2,345,277 		 （　0.9490）
2,225,668 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     43,640,549 円　　　　（　     77,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 247.90 Ｓ6 1,485.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度5種最高45m
駐車場整備地区		 100 ％   400 ％   400 ％   563 ㎡     19.5 m x   29.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階事務所、各階部分貸し、屋外駐車場９台 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 この種の建物として標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
246.40 
86.4 
212.89 
2,208 
470,061 		 5.0  2,350,305 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
247.90 
85.9 
212.95 
2,057 
438,038 		 3.0  1,314,114 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
247.90 
86.0 
213.19 
1,876 
399,944 		 3.0  1,199,832 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,485.90 
86.0 
1,278.60 

2,507,875 		 8,463,747 
0 
⑨年額支払賃料      2,507,875 円　×　12ヶ月　＝　      30,094,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,278.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,188,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,094,500 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,188,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     2,596,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,686,052 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,463,747 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,613 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,763,665 円　　　　（　        51,090 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０６４１８
（賃）
　　　　-16		 2,001  
(   1,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,774 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,881 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,876 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 水戸０５０８５
（賃）
　　　　-1		 1,292  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
1,988 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 888,000 円  　　　　    296,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,094,888 円  　　　       31,282,500　×　　　　   3.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      429,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,604,800 円  　　　　    296,000,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       296,000 円  　　　　    296,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       296,000 円  　　　　    296,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,609,588 円　（　　　　　　         9,964 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 296,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   1,485.90 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,808,800 円  
（　　　　　        36,961 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,763,665 円      
②総費用 5,609,588 円      
③純収益　①－② 23,154,077 円      
④建物等に帰属する純収益 20,808,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,345,277 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,225,668 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,953 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,640,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市南町二丁目４８３番２
 0500000292703-0000
2 　水戸市南町二丁目４８３番３
 0500000292704-0000
3 　水戸市南町二丁目４８３番４
 0500000292705-0000
4 　水戸市南町二丁目４８３番７
 0500000292708-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
水戸 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-6 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　植野　裕高   TEL.
鑑定評価額 54,800,000 円  １㎡当たりの価格 97,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市南町２丁目４８３番２外
｢南町２－５－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 563  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度5種最高45m
駐車場整備地区

(100,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ7		 中高層の事務所ビル
が多い商業地域
 北東10m市道 水道、ガス、下水 水戸

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       563 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 水戸駅北西方

800m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度5種最高45m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 旧県庁や水戸地裁に近い事務所ビル中心のオフィス街地域であるが、市街地中心部に立地する利便性からマンシ
ョン用地需要もみられ、地価は下げ止まりから上昇基調に転じている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市内の普通商業地域等である。主たる市場参加者は、地元の有力企業、上場レベルの大手法人、不
動産ファンド、個人投資家等が想定される。駅に比較的近く、地勢は平坦で事務所ビルが多い商業地域だが、マンショ
ン用地としての需要もみられる。取引件数が少なく、取引が判明しても築年数の経過した貸家建付地等が多く、更地と
しての総額の中心的価格帯を見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は代替性のある事例を複数採用しており、比準価格の精度は高い。地域内には自己使用目的の店舗が主で収益
物件は稀であり、賃貸市場の成熟度はやや低いため、収益価格の信頼性は相対して劣る。よって実証的な比準価格を重
視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後の経済活動の活性化により一部で
商業地需要の回復がみられる。



水戸地裁や旧県庁に近い事務所ビルが建ち並
ぶオフィス街地域だが、市場の特性に関して
特段の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０５０
８５
-82		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(90,240)
b 水戸０５７
４８
-32		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東10m国道、
南東11m、
角地
近商
駐車場整備地区
高度地区
(90,400)
c 水戸０５８
５１
-69		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西7.7m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高25m
駐車場整備地区
(60,200)
d 水戸４０６
４
-7		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南18m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,010  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
98,010 		 100
[  96.6]
101,460 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
157,692  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
153,099 		 100
[ 138.0]
110,941 
111,000 
c (　           ) 
92,572  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.6]
112,073 		 100
[ 109.9]
101,977 
102,000 
d (　           ) 
84,074  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
84,242 		 100
[  88.1]
95,621 
95,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　 -17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    102,000 円／㎡]  



水戸 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,826,917 
5,377,284 
22,449,633 
19,824,600 
2,625,033 		 （　0.9490）
2,491,156 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     48,846,196 円　　　　（　     86,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 247.90 Ｓ6 1,485.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度5種最高45m
駐車場整備地区		 100 ％   400 ％   400 ％   563 ㎡     19.5 m x   29.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階事務所、各階部分貸し、屋外駐車場９台を想定した。 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
246.40 
86.4 
212.89 
2,100 
447,069 		 5.0  2,235,345 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
247.90 
85.9 
212.95 
1,940 
413,123 		 3.0  1,239,369 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
247.90 
86.0 
213.19 
1,823 
388,645 		 3.0  1,165,935 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,485.90 
86.0 
1,278.60 

2,414,772 		 8,138,454 
0 
⑨年額支払賃料      2,414,772 円　×　12ヶ月　＝　      28,977,264 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,278.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,188,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,977,264 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,188,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,413,221 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,752,043 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,138,454 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,874 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,826,917 円　　　　（　        49,426 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０６４１８
（賃）
　　　　-17		 1,672  
(   1,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,742 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,828 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,823 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 水戸０５０８５
（賃）
　　　　-11		 1,975  
(   1,966) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,921 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 846,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,055,784 円  　　　       30,165,264　×　　　　   3.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      429,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,481,600 円  　　　　    282,000,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       282,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       282,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,377,284 円　（　　　　　　         9,551 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 282,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　   1,485.90 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,824,600 円  
（　　　　　        35,212 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,826,917 円      
②総費用 5,377,284 円      
③純収益　①－② 22,449,633 円      
④建物等に帰属する純収益 19,824,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,625,033 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,491,156 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,425 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,846,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市南町二丁目４８３番２
 0500000292703-0000
2 　水戸市南町二丁目４８３番３
 0500000292704-0000
3 　水戸市南町二丁目４８３番４
 0500000292705-0000
4 　水戸市南町二丁目４８３番７
 0500000292708-0000
5 　
6 　
7 　
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備考