別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
水戸 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-5 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　立川　伸光   TEL.
鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 97,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市泉町２丁目１００番
｢泉町２－２－４７｣		 ②地積
　(㎡)		 141  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度6種最高60m
駐車場整備地区

(100,600)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 南東17.2m市道 水道、ガス、下水 水戸

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 水戸市民会館が令和５年７月
に開館した。		 街

路		 １７．２ｍ市道 交通

施設		 水戸駅北西方

1.5km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度6種最高60m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新市民会館のオープン、周辺地域におけるマンション分譲による背後地人口の増加から、中心市街地内が活性化
することが期待されており、地価へ好影響を与えることが予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水戸市を中心とする茨城県内の繁華性の高い商業地域であり、主な需要者は圏域内に地縁を持つ事業者が
中心である。市の中心商業地では、マンション需要の高まりから、地価は上昇しており、近隣地域についても新市民会
館開館による商況の活性化、周辺地域の人口増加等による地価への波及効果が期待できる。不動産取引が少ない上、老
朽化した建物を伴う建付地の取引も多く、取引規模も様々であることから、需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は京成百貨店に隣接する水戸市の中心商業地に位置する既成商業地域であるが、テナント需要が低迷しており
、元本価値に相応した賃料が授受できないことや老朽化したビルも多いうえ、オーナーにより賃料設定もまちまちであ
る。賃貸需要を見込んだ不動産投資需要も少なく、収益価格の信頼性は比準価格に比してやや劣る。よって、比準価格
を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [100.0]
100		 97,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心商業地で、マンション適地の需要継続に
よる地価上昇が見られる一方、郊外型ＳＣ、
ネット販売への顧客流出もあり既存商業地の
商況は厳しい。

京成百貨店に近接し、一定の交通量もあり、
周辺地域ではマンション開発も見られる。底
値感、商況活性化への期待感もあり、地価上
昇が継続。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０５０
８５
-80		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東10.6m市
道、中間画地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,400)
b 水戸０８１
４２
-508		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東17m市道、
南6m、西4m、
北東11.7m、
四方路
商業
高度5種最高45m
(100,400)
c 水戸０５０
８５（再）
-51		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東28m市道、
北8m、角地
近商
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,300)
d 水戸０８８
８５
-473		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(200,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,775  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
99,650 		 100
[  99.8]
99,850 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
99,900 
b (　           ) 
61,678  		 100
[  70.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
89,524 		 100
[  84.4]
106,071 
106,000 
c (　           ) 
108,197  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
106,411 		 100
[ 102.7]
103,613 
104,000 
d (　           ) 
66,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,556 		 100
[  65.6]
101,457 
101,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    103,000 円／㎡]  



水戸 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,562,013 
1,048,964 
4,513,049 
3,873,530 
639,519 		 （　0.9490）
606,904 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     11,900,078 円　　　　（　     84,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 100.00 Ｓ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度6種最高60m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   141 ㎡      6.6 m x   21.3 m  前面道路：市道     　  17.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２～３階は事務所（フロア貸し）と想定。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 エントランス、階段等を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
75.0 
75.00 
2,392 
179,400 		 4.0  717,600 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
100.00 
85.0 
85.00 
1,900 
161,500 		 3.0  484,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
81.7 
245.00 

502,400 		 1,686,600 
0 
⑨年額支払賃料        502,400 円　×　12ヶ月　＝　       6,028,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     245.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,028,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       482,304 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,546,496 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,686,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,517 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,562,013 円　　　　（　        39,447 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０６４１８
（賃）
　　　　-14		 2,033  
(   2,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,164 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,392 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-27		 2,581  
(   2,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,626 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 165,300 円  　　　　     55,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 180,864 円  　　　        6,028,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      484,800 円  　　　　     55,100,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        55,100 円  　　　　     55,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,100 円  　　　　     55,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,048,964 円　（　　　　　　         7,439 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,873,530 円  
（　　　　　        27,472 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,562,013 円      
②総費用 1,048,964 円      
③純収益　①－② 4,513,049 円      
④建物等に帰属する純収益 3,873,530 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 639,519 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 606,904 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,304 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,900,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市泉町二丁目１００番
 0500000028976-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
水戸 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-5 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　寛和   TEL.
鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 97,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市泉町２丁目１００番
｢泉町２－２－４７｣		 ②地積
　(㎡)		 141  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度6種最高60m
駐車場整備地区

(100,600)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 南東17.2m市道 水道、ガス、下水 水戸

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ミトリオ（京成百貨店、水戸
市民会館、水戸芸術館）隣接
の商業地域		 街

路		 １７．２ｍ市道 交通

施設		 水戸駅北西方

1.5km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度6種最高60m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 水戸市中心市街地の核店舗である京成百貨店隣接の商業地域であるが、泉町１丁目北地区市街地再開発事業の施
設建築物である水戸市民会館が令和５年７月に完成。市民の交流拠点として賑わいの創出が期待される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市の中心市街地内の商業地域を主体として郊外部の路線及び普通商業地域に及ぶ。典型的な需要者
としては、地元の中小企業、個人投資家等が想定される。京成百貨店に隣接する商業地で、北方至近の水戸市民会館が
令和５年７月にオープンしたほか、新型コロナからの回復で客足も増加し、中心市街地の商況は活性化しつつある。取
引件数が少ないことに加え、画地規模も様々であるため更地としての中心的価格帯を一律に特定し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 水戸市の中心的商業地域内の店舗事務所ビルが多く立地する地域で、本来はキャッシュフローに基づく投資採算の価値
によって価格形成がなされるべき地域であるが、テナント需要は低迷が続いているほか、物件毎に貸室稼働率、賃料水
準に差があるため、収益価格に全幅の信頼を置きにくい。従って、現実の市場で発生した実証的な比準価格を重視し、
収益価格を関連づけ、代表標準地との検討にも配慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [100.0]
100		 97,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行で、社会生活は以前の
日常をほぼ取り戻しており、人出の増加とペ
ントアップ需要の顕在化に支えられて商況は
回復している。

旧京成百貨店跡地に水戸市民会館が令和５年
７月にオープンし、中心市街地の活性化拠点
として賑わいを見せている。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０８１
４２
-508		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東17m市道、
南6m、西4m、
北東11.7m、
四方路
商業
高度5種最高45m
(100,400)
b 水戸０５０
８５
-80		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東10.6m市
道、中間画地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,400)
c 水戸０５０
８５
-82		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(90,240)
d 水戸０５０
８５（再）
-69		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東18m国道、
南6m、二方路
商業
高度6種最高60m
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,678  		 100
[  70.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
89,524 		 100
[  97.0]
92,293 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
92,300 
b (　           ) 
78,775  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
99,650 		 100
[  98.8]
100,860 
101,000 
c (　           ) 
98,010  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
98,010 		 100
[  93.0]
105,387 
105,000 
d (　           ) 
67,183  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
79,071 		 100
[  93.8]
84,297 
84,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    103,000 円／㎡]  



水戸 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,673,618 
1,104,949 
4,568,669 
3,978,980 
589,689 		 （　0.9490）
559,615 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     10,972,843 円　　　　（　     77,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 100.00 Ｓ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度6種最高60m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   141 ㎡      6.6 m x   21.3 m  前面道路：市道     　  17.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所、各階フロア貸し ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 この種の建物として標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
75.0 
75.00 
2,329 
174,675 		 4.0  698,700 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
100.00 
85.0 
85.00 
1,997 
169,745 		 3.0  509,235 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
100.00 
85.0 
85.00 
1,997 
169,745 		 3.0  509,235 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
81.7 
245.00 

514,165 		 1,717,170 
0 
⑨年額支払賃料        514,165 円　×　12ヶ月　＝　       6,169,980 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     245.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,169,980 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       512,108 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,657,872 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,717,170 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,746 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,673,618 円　　　　（　        40,238 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-26		 2,720  
(   2,638) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,391 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,337 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,329 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 水戸０６４１８
（賃）
　　　　-31		 2,365  
(   2,320) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,240 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 169,800 円  　　　　     56,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 215,949 円  　　　        6,169,980　×　　　　   3.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      498,000 円  　　　　     56,600,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        56,600 円  　　　　     56,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,600 円  　　　　     56,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,104,949 円　（　　　　　　         7,837 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,978,980 円  
（　　　　　        28,220 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,673,618 円      
②総費用 1,104,949 円      
③純収益　①－② 4,568,669 円      
④建物等に帰属する純収益 3,978,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 589,689 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 559,615 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,969 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,972,843 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市泉町二丁目１００番
 0500000028976-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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