別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
水戸 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-4 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代   TEL.
鑑定評価額 63,200,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市泉町１丁目２６番外
｢泉町１－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 536  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度6種最高60m
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.5		 事務所

Ｓ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南西27m国道、南東側道 水道、ガス、下水 水戸

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和５年７月に新市民会館が
完成。		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 水戸駅北西方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度6種最高60m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗・事務所ビルが集積する中心商業地域。新市民会館の完成で集客力は向上、テナント空室率の改善
や分譲マンション建設による商圏人口増加の期待感を反映し需給は強含みである。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水戸市全域の商業地の圏域。需要者の中心は県内企業・地元事業者と全国展開する法人需要が中心的であ
る。泉町地区の商業ビルは新市民会館完成により客足の流動性が向上しテナント空室率も改善傾向、分譲マンション建
設による商圏人口拡大の期待感と宅地供給不足を反映し需給は強含みである。複合不動産取引が中心的で個別性が強く
、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は水戸駅圏内の商業地と住商混在地の取引事例を中心に採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。中
高層の店舗事務所ビルが集積する中心商業地域で、建築コスト上昇とテナント空室率を反映して収益価格はやや低位に
試算された。市場性と収益性を重視する商業地であるので、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　水戸 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    117,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰による節約志向の高まりで商業収益
は業態により二極化が進行、商業地の地価は
底値感から概ね安定的に推移。


新市民会館の完成により集客力は向上、分譲
マンション建設による商圏人口増加の期待感
から需給は強含み。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％ +0.9 ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０６６
９６
-1		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
北西3.5m、
角地
１住居
高度2種最高20m
(60,200)
b 水戸０５０
８５
-91		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
西6m、角地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,400)
c 水戸０５０
８５
-80		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東10.6m市
道、中間画地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,400)
d 水戸０５０
８５
-82		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(90,240)
e 水戸０５８
５１
-69		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西7.7m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高25m
駐車場整備地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,999  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
95,237 		 100
[  80.3]
118,601 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
181,497  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
175,912 		 100
[ 135.1]
130,209 
134,000 
c (　           ) 
78,775  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
99,650 		 100
[  88.3]
112,854 
116,000 
d (　           ) 
98,010  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
98,010 		 100
[  80.3]
122,055 
126,000 
e (　           ) 
92,572  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.6]
112,073 		 100
[  86.3]
129,864 
134,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    124,000 円／㎡]  



水戸 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,032,244 
11,642,454 
49,389,790 
46,960,400 
2,429,390 		 （　0.9490）
2,305,491 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     45,205,706 円　　　　（　     84,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 343.75 Ｓ8 3,045.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度6種最高60m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   536 ㎡     19.5 m x   26.4 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸、２階～８階：事務所、駐車場は機械式駐車場２０台を想定。 ⑦有効率　  75.1 ％
の理由		 階段・廊下等の平均的な共用部分を控除
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
300.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
339.55 
84.2 
285.90 
2,390 
683,301 		 6.0  4,099,806 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
343.75 
83.2 
286.00 
2,220 
634,920 		 3.0  1,904,760 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
343.75 
83.2 
286.00 
2,190 
626,340 		 3.0  1,879,020 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,045.80 
75.1 
2,287.90 

5,076,261 		 17,278,686 
0 
⑨年額支払賃料      5,076,261 円　×　12ヶ月　＝　      60,915,132 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,287.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,915,132 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       3,840,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,885,308 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,869,824 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,278,686 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         162,420 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,032,244 円　　　　（　       113,866 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０６４１８
（賃）
　　　　-16		 2,001  
(   1,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,217 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,226 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-28		 2,398  
(   2,326) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,224 
c 水戸０６４１８
（賃）
　　　　-31		 2,365  
(   2,320) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,258 
水戸 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,004,000 円  　　　　    668,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,942,654 円  　　　       64,755,132　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      481,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,878,400 円  　　　　    668,000,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       668,000 円  　　　　    668,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       668,000 円  　　　　    668,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,642,454 円　（　　　　　　        21,721 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 668,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   3,045.80 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,960,400 円  
（　　　　　        87,613 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,032,244 円      
②総費用 11,642,454 円      
③純収益　①－② 49,389,790 円      
④建物等に帰属する純収益 46,960,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,429,390 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,305,491 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,301 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,205,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市泉町一丁目２６番
 0500000028708-0000
2 　水戸市泉町一丁目２７番
 0500000028709-0000
3 　水戸市泉町一丁目２８番
 0500000028710-0000
4 　水戸市泉町一丁目２９番２
 0500000028712-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
水戸 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-4 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.
鑑定評価額 63,200,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市泉町１丁目２６番外
｢泉町１－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 536  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度6種最高60m
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.5		 事務所

Ｓ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南西27m国道、南東側道 水道、ガス、下水 水戸

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 水戸駅北西方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度6種最高60m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 水戸市のメインストリート沿いに中高層の店舗や事務所などが建ち並ぶ商業地域である。新型コロナの５類移行
後は繁華性、収益性の回復傾向が認められ、特に新市民会館の開館や周辺整備が好影響をもたらしている。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に水戸市の中心市街地を構成する商業地域である。需要者は地元資本を中心として、一部は中央資本
による需要も見受けられる。一時期は店舗や事務所の撤退などが見られたが、最近はマンション需要などに支えられて
回復傾向が伺える。特に新市民会館の開館によって集客力が向上、繁華性、収益性の回復が期待されている。なお、取
引の画地規模が異なり、中心価格帯を見出すことは困難であるが、土地は総額で１億円程度が上限と概測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、地価水準８０，０００円～１００，０００円程度の商業地の取引事例４事例を参考として試算した価格で
ある。地域格差率がやや大きいが、その率は適切に査定し得たものと思料されるため、妥当な比準価格を求め得たもの
と解した。一方、収益価格は空室率が高いことや収益性低下などから賃料が低下、更には建築費の高騰などから低めに
算出された。従って、比準価格を重視し、標準地の鑑定評価額を１㎡当り１１８，０００円と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　水戸 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    117,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 水戸市の商業地域は、郊外大型店への顧客流
出や新型コロナの影響で一時衰退したが、マ
ンション需要や集客施設の進出で上昇傾向に
転じつつある。

一時期は新型コロナの影響から衰退が見られ
たが、新市民会館の開館によって集客力が向
上、また高層マンション建設もあって、地価
は上昇に転じた。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％ +0.9 ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０８６
４５（再）
-59		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
中間画地
商業

(80,400)
b 水戸０８１
４２
-508		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東17m市道、
南6m、西4m、
北東11.7m、
四方路
商業
高度5種最高45m
(100,400)
c 水戸０５０
８５
-80		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東10.6m市
道、中間画地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,400)
d 水戸０５０
８５
-82		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,698  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
81,698 		 100
[  70.2]
116,379 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
120,000 
b (　           ) 
61,678  		 100
[  70.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
89,524 		 100
[  74.7]
119,845 
123,000 
c (　           ) 
78,775  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
99,650 		 100
[  81.9]
121,673 
125,000 
d (　           ) 
98,010  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
98,010 		 100
[  81.0]
121,000 
125,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    124,000 円／㎡]  



水戸 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地が既成の商業地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,775,441 
11,770,665 
50,004,776 
47,311,900 
2,692,876 		 （　0.9490）
2,555,539 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     50,108,608 円　　　　（　     93,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 345.00 Ｓ8 3,055.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度6種最高60m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   536 ㎡     19.5 m x   26.4 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所の部分貸を想定。駐車場は機械式２０台。 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 供用部分を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
300.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
340.00 
84.0 
285.60 
2,460 
702,576 		 6.0  4,215,456 
1.0  702,576 

 2～ 2		 事務所
345.00 
83.0 
286.35 
2,284 
654,023 		 3.0  1,962,069 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
345.00 
83.0 
286.35 
2,284 
654,023 		 3.0  1,962,069 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,055.00 
75.0 
2,290.05 

5,280,737 		 17,949,939 
702,576 
⑨年額支払賃料      5,280,737 円　×　12ヶ月　＝　      63,368,844 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,290.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        63,368,844 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     5,338,308 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,390,536 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,949,939 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         165,139 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          702,576 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         219,766 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,775,441 円　　　　（　       115,253 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０６４４８
（賃）
　　　　-601001		 2,034  
(   2,031) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,186 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,290 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,284 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-28		 2,398  
(   2,326) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,375 
c 水戸０６４１８
（賃）
　　　　-31		 2,365  
(   2,320) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,413 
水戸 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,019,000 円  　　　　    673,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,001,865 円  　　　       66,728,844　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      481,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,922,400 円  　　　　    673,000,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       673,000 円  　　　　    673,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       673,000 円  　　　　    673,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,770,665 円　（　　　　　　        21,960 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 673,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 216,000 円／㎡　×　   3,055.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 47,311,900 円  
（　　　　　        88,268 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,775,441 円      
②総費用 11,770,665 円      
③純収益　①－② 50,004,776 円      
④建物等に帰属する純収益 47,311,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,692,876 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,555,539 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,768 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,108,608 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市泉町一丁目２６番
 0500000028708-0000
2 　水戸市泉町一丁目２７番
 0500000028709-0000
3 　水戸市泉町一丁目２８番
 0500000028710-0000
4 　水戸市泉町一丁目２９番２
 0500000028712-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
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備考