鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
水戸 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-1

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　澤田　慶一郎

TEL.

鑑定評価額

12,100,000 円

１㎡当たりの価格

57,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市赤塚１丁目１９８３番２				②地積　(㎡)	212 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度5種最高45m 駐車場整備地区 (90,300)
	1.5:1	店舗兼住宅Ｓ3	店舗、事務所、銀行等が混在する近隣商業地域	南西18m県道	水道、ガス、下水	赤塚 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

赤塚駅北西方

270m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度5種最高45m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

水戸市の市街化区域内の商業地域一円を同一需給圏と判定した。典型的な需要者は地元中小企業や個人事業者等である
。赤塚駅に近く希少性は認めれ、長期間の地価下落により住宅地価格との差が少なくなり、地価は底値を打ち、横ばい
で推移していると考えられる。取引が少なく、規模はまちまちなので中心となる総額の価格帯を把握することは困難で
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では、土地の売買に当たっては、売買当事者ともに、家賃収入に基づく収益性よりも取引事例価格の水準を重
視して価格に関する意思決定がなされる傾向がある。したがって、信頼性が高い取引事例価格を重視して求められた比
準価格を中心に、対象標準地の収益性を反映した収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　水戸 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     57,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外の大型店に顧客は流れ、既存の商業地域
は衰退傾向が続いている。但し駅に近いなど
希少性高い地域では地価は横ばいで推移して
いる。

繁華性に大きな変動はない。ＪＲ赤塚駅への
接近性に優れていることから希少性は高い。
地価は底値を打ち、横ばいで推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸４０６４ -7	水戸市		更地	（　）	不整形	南18m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
b	水戸０６４１８ -20	水戸市		更地	（　）	ほぼ整形	北東15m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	水戸０６４１８ -3	水戸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東13.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	水戸０６４１８ -6	水戸市		更地	（　）	長方形	北6m市道、西6m、角地		近商 (100,360)
e	水戸０８１４２ -507	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20.3m国道、西12m、角地		商業高度5種最高45m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	84,242	100 [ 138.3]	60,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,900
b	(　 ) 48,592	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,592	100 [ 81.3]	59,769		59,800
c	(　 ) 48,375	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	60,200	100 [ 97.9]	61,491		61,500
d	(　 ) 60,479	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	59,070	100 [ 94.5]	62,508		62,500
e	(　 ) 58,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	56,512	100 [ 92.7]	60,962		61,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,600 円／㎡]

水戸 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,725,442	997,402	3,728,040	3,184,590	543,450	（　0.9742） 529,429	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,380,961 円　　　　（　 49,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	87.00	Ｓ3	261.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高45m 駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	212 ㎡	17.0 m x 12.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２～３階は共同住宅（２ＤＫ×４戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	87.00	100.0	87.00	2,030	176,610	3.0	529,830
							0.0	0
2～ 2	住宅	87.00	100.0	87.00	1,440	125,280	2.0	250,560
							0.0	0
3～ 3	住宅	87.00	100.0	87.00	1,440	125,280	2.0	250,560
							0.0	0
～

～

計		261.00	100.0	261.00		427,170		1,030,950
								0

⑨年額支払賃料	427,170 円　×　12ヶ月　＝　 5,126,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 261.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,126,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 410,083 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,715,957 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,030,950 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,485 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,725,442 円　　　　（　 22,290 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０６４４８（賃）　　　　-601002	2,153 ( 2,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	2,006	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,035 円/㎡　月額支払賃料（　 2,030 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸賃貸８２０６　　　　-3	2,274 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [125.0]	100 [ 90.0]	2,084
c	水戸賃貸８２０６　　　　-1	2,157 ( 2,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,015

水戸 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	226,500 円	45,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	256,302 円	5,126,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 398,600 円	45,300,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 997,402 円　（　　　　　　 4,705 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 261.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,184,590 円（　　　　　 15,022 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,725,442 円
②総費用	997,402 円
③純収益　①－②	3,728,040 円
④建物等に帰属する純収益	3,184,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	543,450 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	529,429 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,497 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,380,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

水戸 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	水戸市赤塚一丁目１９８３番２	0500000007718-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
水戸 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-1

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　中島　朋美

TEL.

鑑定評価額

12,100,000 円

１㎡当たりの価格

57,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市赤塚１丁目１９８３番２				②地積　(㎡)	212 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度5種最高45m 駐車場整備地区 (90,300)
	1.5:1	店舗兼住宅Ｓ3	店舗、事務所、銀行等が混在する近隣商業地域	南西18m県道	水道、ガス、下水	赤塚 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

ＪＲ常磐線赤塚駅北西
方
270m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度5種最高45m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

今後も、さらに郊外型商業施設の人気は高まり、顧客の流出は続くと思われる。

(3)最有効使用の判定

３階建店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、水戸市内の用途的地域が商業地の地域と判定した。需要者の中心は、地元企業等である。駅近店舗より
も、大規模な駐車場を完備した大型店に顧客は流出している。しかし、赤塚駅徒歩圏内の売り物件は少なく、地価の下
げ止まりが続いている。更地の取引は稀であり、また複合不動産の場合は価格形成は個別的で中心的な価格帯をつかむ
のは難しい。よって、中心価格帯は見い出せないが、個々に事業の採算性を検討し、購入していると思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、水戸市内の常磐線線路北側に位置する事例を中心に収集選択しており、適正に試算している。収益価格は
直接法を適用しており理論的である。しかし、標準地周辺は、比較的小規模な駅前商業地域であり、自用が多く、貸店
舗はあまりない。そのため、環境条件が類似し、地域格差率が最も小さい事例を採用している比準価格を標準とし、収
益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症は、５月に２類か
ら５類へ移行した。

顧客の郊外型大型商業施設への流出は続いて
いるが、駅徒歩圏内の売り物件は少なく、地
価は下げ止まり傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０６４１８ -3	水戸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東13.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	水戸０３４３３ -61010	水戸市		更地	（　）	袋地等	北東18m国道、南西6m、二方路		２住居高度3種最高25m (70,200)
c	水戸０８１４２ -511	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		商業高度5種最高45m (80,240)
d	水戸０６４４８ -601022	水戸市		更地	（　）	長方形	南西18m国道、北東4m、二方路		商業高度5種最高45m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,375	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	60,200	100 [ 99.4]	60,563	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,600
b	(　 ) 41,150	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	47,905	100 [ 80.3]	59,658		59,700
c	(　 ) 34,817	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	43,434	100 [ 70.5]	61,609		61,600
d	(　 ) 43,090	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	53,329	100 [ 88.0]	60,601		60,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.5
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,600 円／㎡]

水戸 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,843,597	1,027,510	3,816,087	3,290,040	526,047	（　0.9742） 512,475	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,048,529 円　　　　（　 47,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高45m 駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	212 ㎡	17.0 m x 12.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～３階共同住宅（ファミリータイプ、平均面積４５㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	2,025	182,250	3.0	546,750
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,420	127,800	2.0	255,600
							0.0	0
3～ 3	住宅	90.00	100.0	90.00	1,420	127,800	2.0	255,600
							0.0	0
～

～

計		270.00	100.0	270.00		437,850		1,057,950
								0

⑨年額支払賃料	437,850 円　×　12ヶ月　＝　 5,254,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,254,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 420,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,833,864 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,057,950 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,843,597 円　　　　（　 22,847 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０５８５１（賃）　　　　-10	1,820 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,957	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,030 円/㎡　月額支払賃料（　 2,025 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸０６４４８（賃）　　　　-601002	2,153 ( 2,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,098
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,000 円	46,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	262,710 円	5,254,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 411,800 円	46,800,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,027,510 円　（　　　　　　 4,847 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,290,040 円（　　　　　 15,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,843,597 円
②総費用	1,027,510 円
③純収益　①－②	3,816,087 円
④建物等に帰属する純収益	3,290,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	526,047 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	512,475 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,417 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,048,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

水戸 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	水戸市赤塚一丁目１９８３番２	0500000007718-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考