令和6年1月15日　提出 水戸 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -45 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　朋美   TEL.

鑑定評価額 7,790,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市青柳町字後田４７５４番６ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 水戸 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．３ｍ市道 交通 施設 ＪＲ常磐線水戸駅北東 方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅団地であり、今後も住環境に大きな変化はなく、ほぼ現状のまま推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市内及び隣接する那珂市内の市街化調整区域に存する住宅地域と判定した。需要者は、標準地周辺 に住む水戸市居住の第一次取得者が中心である。区画整然とした住宅地域ではあるが、隣接市内からの流入は少ない。 周辺での宅地供給も多く、新規の需要者は、あまり見られない。市場は、概ね地元関係者に限定される。需要の中心は 土地は３３０㎡程度で８００万円弱程度、新築戸建住宅で２，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市街化区域に近接する市街化調整区域の取引事例を中心に収集選択し、水郡線線路に近く地域格差率が最 も小さい事例を採用し、適正に試算している。自己用中心の地域であり、貸家に対する需要が無く、賃貸市場が未成熟 であるため、収益還元法は適用していない。標準地は、青柳住宅団地に位置しており、快適性を重視するほか、自用の 需要が中心であるため、比準価格を採用し、鑑定評価額とした。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [117.9] [105.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症は、５月に２類か ら５類へ移行した。水戸市においては、人口 は減少傾向、高齢化率は増加傾向で推移して いる。 令和元年１０月の台風１９号により浸水した 区域ではない。しかし、洪水浸水想定区域に は該当している。 南道路であり、北道路に比べ、日照等は良好 である。個別的要因に、変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％