鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
水戸 -37　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 -37

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　立川　伸光

TEL.

鑑定評価額

17,100,000 円

１㎡当たりの価格

34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市内原町字前原１５７４番３				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度2種最高20m
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	南9m市道	水道、下水	内原 980m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.6 ｍ、奥行　約　　 20.6 ｍ、規模　　 495 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　９
ｍ市道

交通

施設

内原駅南東方

980m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした街路条件に優る住宅地域であり、周辺地域に大規模ＳＣも存し、居住環境に優れ、堅調な需要が
見られることから、地価は今後も安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は水戸市内の市街化区域に位置する住宅地域。需要者は水戸市及び周辺市町村に居住する３０～４０歳代の
１次取得者層が中心である。区画整然とした地域で、南口が整備されつつある内原駅や大規模商業施設、公共施設への
接近性も比較的優れることから、需要は安定しており、地価は横這いで推移している。土地は１，２００～１，９００
万円前後、新築戸建住宅は２，５００～４，０００万円程度が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては共同住宅の混在が見られるが、快適性を重視する住宅地域であり、戸建住宅として自己使用目的で
の住宅用地取引が中心となる。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、賃料水準は土地価格に比して低位であ
ることから、収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価
額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高騰、人手不足等による建築費の高止ま
りの状況にもかかわらず、低金利、底値感を
背景として住宅地需要は一定水準を維持して
いる。

区画整然とした、居住環境に優る内原地区の
住宅地域。大規模ＳＣにも程近く、需要は安
定的であり、地価は横ばいで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０６８９９（再） -230	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	水戸４０６４ -10	水戸市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	水戸０５０８５ -87	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2.2m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	水戸０３４３３ -61017	水戸市		建付地	（　）	正方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e	水戸０６８９９（再） -215	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,989	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	33,323	100 [ 97.0]	34,354	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	36,100
b	(　 ) 38,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	37,004	100 [ 114.8]	32,233		33,800
c	(　 ) 33,527	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	33,195	100 [ 97.4]	34,081		35,800
d	(　 ) 37,843	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	36,388	100 [ 120.0]	30,323		31,800
e	(　 ) 34,202	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	33,863	100 [ 99.5]	34,033		35,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,600 円／㎡]

水戸 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,653,054	1,039,832	4,613,222	4,310,240	302,982	（　0.9730） 294,801	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,896,020 円　　　　（　 11,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	495 ㎡	23.6 m x 20.6 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層共同住宅（ファミリータイプ）が最有効使用と判断。平均専有面積５０㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,278	255,600	2.0	511,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		511,200		1,022,400
								0

⑨年額支払賃料	511,200 円　×　12ヶ月　＝　 6,134,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,134,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 490,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,643,648 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,022,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,406 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,653,054 円　　　　（　 11,420 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０３４３３（賃）　　　　-5	1,269 ( 1,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,282	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,280 円/㎡　月額支払賃料（　 1,278 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸０９８０６（賃）　　　　-6123	1,275 ( 1,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,275
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,600 円	63,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	184,032 円	6,134,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 505,600 円	63,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	63,200 円	63,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,200 円	63,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,039,832 円　（　　　　　　 2,101 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,310,240 円（　　　　　 8,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,653,054 円
②総費用	1,039,832 円
③純収益　①－②	4,613,222 円
④建物等に帰属する純収益	4,310,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	302,982 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	294,801 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 596 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,896,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

水戸 -37　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	水戸市内原町字前原１５７４番３	0500000450961-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
水戸 -37　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 -37

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　中島　朋美

TEL.

鑑定評価額

17,100,000 円

１㎡当たりの価格

34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市内原町字前原１５７４番３				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度2種最高20m
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	南9m市道	水道、下水	内原 980m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 20.5 ｍ、規模　　 495 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　９
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ常磐線内原駅南東
方
980m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理済みの住宅地域であり、利便性が高く人気がある。今後も、空地部分に新築が進むと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、水戸市内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む市内在住の第一次取得者である。
標準地は、内原駅徒歩圏内に位置している。スーパー・公共施設等へも近く、利便性は高い。内原駅の橋上化に伴い、
駅前広場や周辺街路等の整備への期待感もある。地価は、下げ止まり傾向が続いている。需要の中心は、土地は５００
㎡程度で１，５００万円強程度、新築戸建住宅で３，０００万円強程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、内原駅を最寄りとする住宅地の事例を収集選択し、適正に試算している。標準地と距離的に近く、地域特
性が類似し地域格差率が小さい事例を採用しており、市場性を反映していると思われる。収益価格は、直接法を適用し
ており理論的であるが、想定要素が多い。標準地周辺は、自用の需要が中心であるため、比準価格を重視し、収益価格
を参考にとどめ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症は、５月に２類か
ら５類へ移行した。水戸市においては、人口
は減少傾向、高齢化率は増加傾向で推移して
いる。

人気エリアであり、今後も新築が進むと思わ
れる。内原駅南北自由通路及び橋上駅舎が供
用開始され、周辺整備が期待される。

南道路であり、北道路に比べ、日照等は良好
である。個別的要因に、変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０６８９９（再） -230	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	水戸０６８９９（再） -231	水戸市		更地	（　）	長方形	東6.3m市道、中間画地		｢調区｣エリア指定 (60,200)
c	水戸０６６０５ -1	水戸市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	水戸０６４１８ -16	水戸市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,989	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	33,323	100 [ 100.9]	33,026	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	34,700
b	(　 ) 26,316	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	25,800	100 [ 78.3]	32,950		34,600
c	(　 ) 28,061	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	26,725	100 [ 81.3]	32,872		34,500
d	(　 ) 17,543	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	17,335	100 [ 52.0]	33,337		35,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -34.5
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,600 円／㎡]

水戸 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,552,663	1,060,776	4,491,887	4,173,840	318,047	（　0.9730） 309,460	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,189,200 円　　　　（　 12,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	495 ㎡	23.6 m x 20.6 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況を考慮し、共同住宅（ファミリータイプ、平均面積５０㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	200.00	100.0	200.00	1,203	240,600	2.0	481,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		481,200		962,400
								0

⑨年額支払賃料	481,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,774,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,774,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 230,976 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,543,424 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	962,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,239 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,552,663 円　　　　（　 11,218 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０６８９９（賃）　　　　-90	1,209 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,210	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,205 円/㎡　月額支払賃料（　 1,203 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸０６８９９（賃）　　　　-82	1,276 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [109.5]	100 [100.0]	1,201
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,600 円	61,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	230,976 円	5,774,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 489,600 円	61,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,060,776 円　（　　　　　　 2,143 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,173,840 円（　　　　　 8,432 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,552,663 円
②総費用	1,060,776 円
③純収益　①－②	4,491,887 円
④建物等に帰属する純収益	4,173,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	318,047 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	309,460 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,189,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

水戸 -37　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	水戸市内原町字前原１５７４番３	0500000450961-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考