令和6年1月13日　提出 水戸 -301　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -301 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　番匠　正樹   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市笠原町字下組４３７番５１ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 (50,100) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ新興分譲住宅 地域 南東6.3m市道 水道、下水 水戸 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   210 ｍ、南   130 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　６ ｍ　市道 交通 施設 水戸駅　南西方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近年において開発造成された住宅団地で、有効利用度は高く良好な居住環境を形成している。標準的使用は現状 を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ水戸駅から赤塚駅に至る常磐線南側の住宅地域全域に及ぶ。需要者は水戸市内の賃貸住宅居住者や水 戸市内に通勤する隣接市町村等居住の一次取得者が中心である。当地域は近年開発が進む地域で、繁華性を高める県庁 周辺地域に近接し生活利便性も高く市場選好性は高い。また、新たな開発もみられ旺盛な需給動向が窺える。取引の中 心となる価格帯は標準的規模の土地で１千万円超程度、新築の戸建物件で３千万円超程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層の戸建住宅が建ち並ぶ新興の住宅地域で、地域内にはアパート等の収益物件は見られない。市場では自 己の居住を目的とした取引が支配的であり価格水準が形成されている。よって、自己居住目的の複数の取引事例に基づ く比準価格は客観的・実証的で説得力が高いものと思料する。一方、地域環境との適合性の観点から収益価格の試算は 行っていない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [ 58.2] [104.0] 100 47,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水戸市の人口は微減、住宅着工は回復傾向。 物価上昇や建設資材高騰に比べ賃金の上昇は 低く、住宅市場の先行きへの不透明感は残る 。 新興の住宅団地で、生活利便性、居住環境は 良好である。周辺においては更なる新規開発 もみられ、活発な需給動向が窺える。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％