別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
水戸 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 -10 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士補　小祝　良廣   TEL.
鑑定評価額 9,880,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市双葉台４丁目２番７
 ②地積
　(㎡)		 283  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1.2:1		 空地

 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした分譲
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 赤塚

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 赤塚駅北西方

2.4km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ赤塚駅の北西方に位置する大規模住宅団地であり、値頃感もあり需要の回復が見られ、地価水準はほぼ横這
いの傾向が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水戸市の西部、北西部の中規模住宅地域である。需要者の中心は４０歳前後の一次取得者であり、需要価
格の中心は土地面積約２５０～３００㎡、総額９００～１，０５０万円、新築戸建総額は２，７００～２，９００万円
程度。同一需給圏外からの転入は少なく、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内の公営住宅やアパート等からの住替
えが多い。宅地需給動向は値頃感により需要回復基調が見られ地価水準は横ばい傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした大規模住宅団地である。取引形態は居住性を重視した自用目的が大半で、収益価格
は資料の収集にも限界があり、適正な純収益の把握が十分に出来ず、理論的であるが相対的に信頼性が低い。よって自
用目的が主で信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[133.0]		 [105.0]
100		 34,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市街化調整区域内エリア指定区域の建売分譲
住宅の売れ行きが順調に推移しており、既成
住宅地の宅地需要も回復基調が見られる。


値頃感により需要が回復基調にあり、地価水
準は横這い傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸４０６
４
-10		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b 水戸０６４
１８
-44		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c 水戸０８８
８５
-498		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東5.8m市道
、中間画地
２住居
高度3種最高25m
(60,200)
d 水戸０９８
０６
-61010		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西2.7m市道
、中間画地
｢調区｣ 
エリア指定
(60,200)
e 水戸０５７
４８
-33		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,854  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
37,004 		 100
[ 100.0]
37,004 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
38,900 
b (　           ) 
36,431  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
36,070 		 100
[ 108.4]
33,275 
34,900 
c (　           ) 
40,665  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
39,101 		 100
[ 108.7]
35,971 
37,800 
d (　           ) 
33,877  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
32,574 		 100
[  95.9]
33,967 
35,700 
e (　           ) 
51,420  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
50,911 		 100
[ 138.9]
36,653 
38,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,900 円／㎡]  



水戸 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,992,832 
623,102 
2,369,730 
2,182,400 
187,330 		 （　0.9730）
182,272 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,645,440 円　　　　（　     12,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.00 ＬＳ2 208.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   283 ㎡     17.7 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均専有面積５２㎡程度の２階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
104.00 
100.0 
104.00 
1,236 
128,544 		 1.0  128,544 
1.0  128,544 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.00 
100.0 
208.00 

257,088 		 257,088 
257,088 
⑨年額支払賃料        257,088 円　×　12ヶ月　＝　       3,085,056 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,085,056 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       215,954 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,869,102 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           257,088 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,391 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          257,088 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         121,339 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,992,832 円　　　　（　        10,575 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０５７４８
（賃）
　　　　-9		 1,247  
(   1,247) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,307 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,289 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,236 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 水戸０９８０６
（賃）
　　　　-6119		 1,251  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,291 
c 水戸０９８０６
（賃）
　　　　-6121		 1,506  
(   1,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,268 
水戸 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 123,402 円  　　　        3,085,056　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      256,000 円  　　　　     32,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        32,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         623,102 円　（　　　　　　         2,202 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     208.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,182,400 円  
（　　　　　         7,712 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,992,832 円      
②総費用 623,102 円      
③純収益　①－② 2,369,730 円      
④建物等に帰属する純収益 2,182,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 187,330 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 182,272 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          644 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,645,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市双葉台四丁目２番７
 0500000247252-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
水戸 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 -10 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.
鑑定評価額 9,880,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市双葉台４丁目２番７
 ②地積
　(㎡)		 283  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1.2:1		 空地

 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした分譲
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 赤塚

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 赤塚駅北西方

2.4km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 水戸市の中心部からやや離れた郊外の大規模住宅団地、「双葉台団地」の一角に位置する地域である。空地や空
家が見られたが、最近は建て替えなどの新築住宅も増え始め、地価も安定基調に戻るものと期待される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市の北西部、ＪＲ赤塚駅の圏域に属する造成分譲住宅地域である。主な需要者は水戸市内の賃貸住
宅に居住する３０～４０代の一次取得者などであるが、市外からの転入者も見受けられる。幹線道路への連絡性や小中
学校などとの位置関係は比較的良好であるが、画地規模が大きいことから総額面で競争力に劣っている。価格帯は土地
が３００㎡程度で１，０００万円程度、新築の戸建物件で２，５００～３，０００万円程度が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格はＪＲ赤塚駅の圏域に位置する地域格差率の小さい４つの事例資料から試算した価格であり、当該地域の地価
水準を適切に表しているものと思料する。一方、収益価格は住環境重視の住宅団地であることやアパートが極めて少な
いことなどを考慮すると、適切な水準を示しているとは言い難い価格である。市場性を十分に反映した比準価格を重視
することとし、収益価格は参考程度に留め、更に代表標準地との均衡も勘案、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[131.9]		 [105.0]
100		 35,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は概ね横ばいで推移しており、条件の劣
る地域では需要が回復せず依然下落傾向にあ
るが、条件の良好な地域では下げ止まりや上
昇が見られる。

造成分譲時期が古く、居住者の高齢化などか
ら空家などが目立っていたが、最近は建て替
えなどによる新築住宅が見受けられるように
なった。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０６８
９９
-256		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
北東4m、角地
１低専

(50,100)
b 水戸０３４
３３
-61017		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
c 水戸０９８
０６
-61010		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西2.7m市道
、中間画地
｢調区｣ 
エリア指定
(60,200)
d 水戸０５０
８５
-87		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.2m市道
、中間画地
１低専

(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,394  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
32,421 		 100
[  99.9]
32,453 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
34,100 
b (　           ) 
37,843  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
36,388 		 100
[ 107.1]
33,976 
35,700 
c (　           ) 
33,877  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
32,574 		 100
[  97.8]
33,307 
35,000 
d (　           ) 
33,527  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
33,195 		 100
[ 100.7]
32,964 
34,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,900 円／㎡]  



水戸 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が見当たらないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,050,328 
639,893 
2,410,435 
2,230,140 
180,295 		 （　0.9730）
175,427 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,508,540 円　　　　（　     12,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 106.00 ＬＳ2 212.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   283 ㎡     17.7 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積５３㎡程度、２ＬＤＫの２階建共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
106.00 
100.0 
106.00 
1,257 
133,242 		 1.0  133,242 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
106.00 
100.0 
106.00 
1,292 
136,952 		 1.0  136,952 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
212.00 
100.0 
212.00 

270,194 		 270,194 
0 
⑨年額支払賃料        270,194 円　×　12ヶ月　＝　       3,242,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,242,328 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       194,540 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,047,788 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           270,194 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,540 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,050,328 円　　　　（　        10,779 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-4		 1,368  
(   1,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,304 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,258 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,257 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-5		 1,269  
(   1,268) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,232 
c 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-3		 1,435  
(   1,434) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
1,293 
水戸 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 163,500 円  　　　　     32,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 129,693 円  　　　        3,242,328　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      261,600 円  　　　　     32,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        32,700 円  　　　　     32,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,700 円  　　　　     32,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         639,893 円　（　　　　　　         2,261 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,230,140 円  
（　　　　　         7,880 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,050,328 円      
②総費用 639,893 円      
③純収益　①－② 2,410,435 円      
④建物等に帰属する純収益 2,230,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 180,295 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 175,427 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          620 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,508,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市双葉台四丁目２番７
 0500000247252-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考