令和6年1月12日　提出 水戸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.

鑑定評価額 6,120,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市内原町字門１１０５番５ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成の住宅地域 東5.5m市道 水道、下水 内原 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 内原駅南方 750m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ内原駅の南側に形成された一般住宅等が建ち並ぶ既存の住宅地域である。内原駅の橋上化が完成して駅北商 業地への接近性が向上、現在は駅南口広場の整備も進められている。今後、住宅地需要の回復が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主にＪＲ内原駅を中心とする既存の住宅地域である。主たる需要者は旧内原地区や水戸市西部地区、或 いは郊外の賃貸住宅等に居住する３０～４０代の一次取得者であり、隣接の笠間市等からの転入も見られる。エリア指 定区域の分譲地などとの競合が見られて、当該地域の需要は相対的に減少しているが、それでも土地は２００㎡程度で ５００～７００万円程度、新築の戸建物件で２，２００～２，５００万円程度が中心的な価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧内原地区の３事例及び隣接の大塚町地区に存する２事例を採用して試算した比準価格は、信頼性が高く、且つ妥当性 も十分に認められる。一方、収益価格は標準地の画地規模が小さいため、経済合理性に基づく賃貸経営がほぼ困難と判 断し、本件では採用を控えた。地域の市場性を反映した比準価格を尊重することとし、代表標準地の価格との均衡にも 配慮して、標準地の比準価格を１㎡当り３０，９００円と鑑定評価した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [109.1] [102.0] 100 30,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横ばいで推移しており、条件の劣 る地域では需要が回復せず依然下落傾向にあ るが、条件の良好な地域では下げ止まりや上 昇が見られる。 水戸市中心部から離れた既存の住宅地域であ るため選好性に劣るが、内原駅橋上化など利 便性の向上が認められ、需要も回復基調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％