令和6年1月15日　提出 浪江 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浪江 5-1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　浩二   TEL.

鑑定評価額 9,780,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡浪江町大字権現堂字町頭２番６外 ②地積 　(㎡) 369   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 店舗のほか一般住宅 も混在する路線商業 地域 北30m国道 水道、下水 浪江 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       369 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 整備された国道１１４号沿い に店舗、一般住宅等がみられ る商業地域 街 路 ３０ｍ国道 交通 施設 浪江駅北東方 600m 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 福島国際研究教育機構の建設や浪江駅周辺整備事業への期待感に加え、町内では医療機関や福祉施設の再開など 生活環境の改善が確実に進んでいることから、今後地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は双葉郡の商業地域の範囲である。需要者は県内外の法人及び地元事業者等である。道の駅なみえを中心に 小売店舗や事務所、一般住宅等が建ち並ぶ。今後、浪江駅周辺整備事業や福島国際研究教育機構（エフレイ）建設によ る新たな産業創出や帰還促進、生活環境向上などの波及効果が期待できることから、相応の需要が見込める。中心とな る価格帯は、今のところ取引件数が少ないため見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では自用物件が大部分であることに加え、賃貸市場が回復していないため収益還元法は非適用とした。震災後 １３年経過し、民間による土地取引も徐々にみえはじめている状況のなか、比準価格は同一需給圏内の商業地に係る複 数の取引事例により比準されており、市場性を反映した価格を得られた。よって、市場の実態を反映した比準価格を標 準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの５類移行によりコロナ禍前の日 常を取り戻しつつあるが、物価上昇や人手不 足を背景とした労務費の上昇拡大の懸念が拭 いきれない状況 福島国際研究教育機構（エフレイ）の建設や 浪江駅周辺整備事業に伴い、今後、帰還町民 や外国人研究者の町内への居住が本格化する 見通しである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％