令和6年1月15日　提出 浪江 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浪江 -1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　浩二   TEL.

鑑定評価額 3,520,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡浪江町大字川添字前畑３３番５ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、事務所等 が見られる住宅地域 西6m町道、北側道 水道、下水 浪江 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    55 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       241 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１１４号背後に位置する 比較的に新しい小規模分譲住 宅地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 浪江駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福島国際研究教育機構の建設や浪江駅前整備事業への期待感に加え、町内では医療機関や福祉施設の再開など生 活環境の改善が確実に進んでいることから、今後地価は横ばい乃至微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浪江町及び周辺町村の住宅地域であり、主たる需要者層は地縁を有する者が中心である。町内では医療機 関や福祉施設の再開など生活環境の改善が確実に進んでいる。今後、エフレイ建設や浪江駅周辺整備事業による新たな 産業創出や帰還促進、外国人研究者の町内居住に伴う人口増加等の波及効果に期待が寄せられる。少ない取引の中での 中心価格帯として標準画地規模程度の住宅地で㎡あたり１．５万円前後と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用戸建住宅が標準的な住宅地域である。エフレイ建設が決定したとはいえ町内における生活環境が十分には整 っていない状況において、賃貸市場が回復しているとはいえないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、同一 需給圏内の複数の類似性を有する事例を収集のうえ、適切に試算することができたため説得力が高い。市場性を反映し た比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [150.2] [104.0] 100 14,600  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの５類移行によりコロナ禍前の日 常を取り戻しつつあるが、物価上昇や人手不 足を背景とした労務費の上昇拡大の懸念が拭 いきれない状況 福島国際研究教育機構（エフレイ）の建設や 浪江駅周辺整備事業に伴い、今後、帰還町民 や外国人研究者の町内への居住が本格化する 見通しである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +3.1 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％