令和6年1月15日　提出 福島富岡 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島富岡 5-1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡富岡町大字小浜字中央２３１番１外内 ②地積 　(㎡) 550   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:1.5 銀行 Ｓ1 銀行、事業所等が見 られる国道沿いの商 業地域 西16m国道、北側道 水道、下水 富岡 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 復興による建物解体が進み、 空地も見られる国道沿いの商 業地域 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 富岡駅北西方 880m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 復興事業は進んでいるが住民帰還率は未だ低水準で推移しており、当面現状を維持していくと考えられる。国道 沿いは建物解体後の土地利用が進まず、地価は逓減傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富岡町を中心とした浜通りの商業・商住混在地域である。需要者層の中心は地縁性のある個人事業者、法 人及び復興関連事業者等である。本地域は国道沿いに事務所・飲食店・大型店舗等が混在する富岡町の中心的な商業地 域であるが、住民帰還率は未だ低位であり未利用地も見られ、需給は頭打ち傾向にある。画地規模や取引条件は様々で あることから需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住民帰還率は未だ低位に留まり、本地域は自用による土地活用が大部分で土地価格に見合う賃料水準の形成は未成熟で あり、賃貸市場が成立しておらず、賃料水準の把握が出来ないため収益価格は試算しなかった。比準価格は類似地域の 複数の取引事例から適切に要因比較を行い求められ、取引市場を直接的に反映しておりその説得力は高いと判断される 。以上より、比準価格を標準として、最近の不動産取引市場動向も十分勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住民帰還率は低位だが徐々に増加傾向が見ら れる。帰還困難区域の特定復興再生拠点の解 除により夜ノ森駅前地区に施設建設の計画が ある。 富岡町の中心的な路線商業地域で、店舗進出 等は頭打ちになっており未利用地も見られる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％