令和6年1月15日　提出 福島富岡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島富岡 -1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 6,620,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡富岡町中央３丁目１６４番 ②地積 　(㎡) 305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 住宅、アパート等が 建つ区画整理済みの 住宅地域 北6m町道 水道、下水 富岡 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅及び共同住宅等が混 在する区画整理済の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 富岡駅北西方 720m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済で街路街区が整然とした居住環境良好な住宅地域として徐々に成熟していくと考えられる。地域周辺 で土地取引は散見されており、地価は当面安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富岡町を中心とした浜通りの住宅地域である。需要者層の中心は圏内に地縁性を持つ個人で復興関連の事 業者も見られる。本地域は区画整理済で街路街区が整然としており、戸建住宅や共同住宅等が混在している。復興に向 けて整備が進行しているが、復興関連の土地取引は落ち着いてきており、また住民帰還率は未だ低位である。画地規模 や取引条件は様々であることから需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域に賃貸用不動産は多く見られるが供給過剰で、地域の賃貸用不動産の空室率は高水準で推移していること及び 建築費の高騰等から、収益価格はマイナスに試算された。比準価格は類似地域の複数の取引事例から適切に要因比較を 行い求められ、現実の不動産市場を直接的に反映しており説得力は高いと判断される。以上より、マイナスに試算され た収益価格は参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.5] [100.0] 100 21,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住民帰還率は低位だが徐々に増加傾向が見ら れる。帰還困難区域の特定復興再生拠点の解 除により夜ノ森駅前地区に施設建設の計画が ある。 区画整理済で居住環境良好である反面、賃貸 用不動産は供給過剰で空室率の増加が見られ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％