令和6年1月15日　提出 広野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広野 -1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.

鑑定評価額 5,440,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡広野町大字上浅見川字桜田７２番 ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、併用住宅 等が混在する既成住 宅地域 北西7m県道 水道、下水 広野 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 広野駅南西方の県道広野停車 場線沿いの既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ｍ県道 交通 施設 広野駅南西方 750m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅や国道６号への接近性が比較的良好な混在住宅地域であり、当面は現状を維持して推移するものと予測する。 広野駅東側で全４７区画の住宅用地が整備されており、本地域に与える影響について注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広野町及び周辺町の住宅地域の範囲。需要者は圏内に地縁・血縁を有する個人が主である。東日本大震災 から１０年以上が経過し、広野駅東側その他復興関連事業の進捗や大手スーパーの出店等もあり、町民の帰還の割合は 高い状況にある。一方で、土地取引件数や住宅着工戸数は低水準に留まっており、地価動向は震災後の上昇から最近は 安定化傾向で推移している。取引される規模や価格帯は区々であり、需要の中心価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係にある類似性の高い広野町及び隣接楢葉町の取引事例を選択適用し、適正に要因比較した結果 求められ、不動産市場を反映して現実的で説得力を有する。一方で、既存住宅地でアパート等の収益物件は殆ど見られ ず、また標準地の画地規模も小さいことから、収益還元法は適用できなかった。よって、市場性を反映した比準価格を 標準とし、震災後の町内住宅地の需給動向にも十分に配慮しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災後、様々な復興事業が進み居住率は９０ ％を超えるが、土地取引件数は低水準、居住 人口は若干の減少、復興関連事業の滞在者は 大幅に減少。 広野駅東側で民間の住宅用地が整備（全４７ 区画）され、令和５年９月から第１期分譲を 開始しているが、本地域に影響は見られてい ない。 規模・形状は標準的で優劣・競争力の程度に 変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％