令和6年1月15日　提出 福島小野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島小野 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.

鑑定評価額 3,920,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村郡小野町大字小野新町字中通５３番 ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ既成商業地域 北東8.5m県道 水道 小野新町 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   180 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.2 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧街道沿いの古くからの中心 的商店街 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 小野新町駅北西方 710m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 メインストリート沿いの商店街であるが、空き店舗の増加で商業機能は低下し、衰退化傾向と予測。郊外の大型 店や都市部へ顧客が流失し、経営者の高齢化等もあって商業目的での需要は弱く、地価は下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小野町内及び隣接市町の商業地域一円である。需要者は小売業、飲食業等の個人事業主等に金融機関等が 加わる。街道沿いの商店街として賑わいは過去のものであり、町内外の大型店への顧客の流出や、後継者不足等から閉 鎖店舗が増える一方、住宅地化する画地が目立ち衰退化が進行している。商業目的での需要は弱く、地価は下落してい る。画地規模が様々であり、需要の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町内で新規の貸店舗等の供給はほとんどなく、収益還元法は適用できず、比準価格のみを求めた。商業地の取引は少な く、取引時点のやや古い事例も含めて資料を収集したが、比準価格は類似性の高い町内の中心商業地域で成立した取引 事例を重視して求められたものであり、信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田村 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [ 99.0] 100 [140.0] [100.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少して９，０００人を切り、世帯数 も減少した。高齢化率は約３９％と４割に迫 り、高齢化が顕著である。 近年ドラッグストアが進出したが、住宅地化 される画地や営業を止める既存店もあり、衰 退化傾向は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％