令和6年1月16日　提出 三春 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三春 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘   TEL.

鑑定評価額 8,620,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村郡三春町字中町３５番１ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅等が建 ち並ぶ近隣商業地域 北西11m国道 水道、下水 三春 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧街道沿いに形成された町中 心の既成商業地域。 街 路 １１ｍ　国道 交通 施設 三春駅南東方 1.7km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 個人経営店舗・事務所や併用住宅が多く、当面、現状を維持して推移していくと予測する。郡山市の商圏に取り 込まれて顧客流出状態にあり、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の商業地域乃至商住混在地域、及び近隣自治体を含んで広域的に形成される。需要の中心は、圏内に 地縁性を持つ個人事業者及び法人。郡山市の商圏に取り込まれ先行き不透明な商況に置かれ、既成商業地は後継者難、 居住者の少子高齢化も進んで空洞化が進む。需要は弱含み状態が続いている。中心となる価格帯は、取引件数が少ない 上、物件の個別性や取引当事者の事情に左右される事例も見られ、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 個人経営の店舗を中心とする既存商業地で、自用目的の取引が支配的で賃貸の需給はほとんど見られず、適正な賃貸事 例が得られないため収益価格は試算しなかった。土地価格は周辺地域の取引価格を指標に決定される傾向にある。自用 目的の取引が多い商業地域で、取引が少ない中でも類似地域に存する信頼性のある取引事例が得られた。よって比準価 格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田村 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 99.0] 100 [100.5] [100.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口と生産年齢人口は減少傾向、高齢化率 は上昇傾向。観光活性化、街なか賑わい創出 、新庁舎開庁など中心市街地活性に取り組ん でいる。 町主体の活性化事業もあり商況を保つが、隣 接行政区の大型商業施設へ顧客が流出し、背 後の住宅居住者の少子高齢化も進んで需給は 弱含み状態。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.6 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％