令和6年1月15日　提出 浅川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浅川 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏   TEL.

鑑定評価額 5,010,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡浅川町大字浅川字本町西裏８７番５ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 店舗兼住宅 Ｓ2 飲食店舗、小売店舗 等が見られる駅前の 商業地域 北14.5m県道 水道、下水 磐城浅川 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部、磐城浅川駅前通り 沿いの既成商業地域。 街 路 １４．５ｍ県道 交通 施設 磐城浅川駅東方 100m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部の既成商業地は空洞化が進んでおり、今後とも衰退的に推移するものと予測する。郊外大型店への顧客 流出の影響を受け、土地を取得して事業を行う需要者が少なく、地価水準は下落傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浅川町及び近隣市町の商業地域及び商住混在地域。需要者は町内の個人事業者及び法人を中心に、県内 の法人等である。町中心部の既存商店街では店舗経営者の高齢化等で、空店舗も見られる。国道１１８号沿いの郊外型 大型店舗等への顧客流出の影響を受け、競合する既存商業地の需要は全般に弱く、新規進出の需要者も見られない。取 引が少なく、取引される価格帯も事情含みでまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での取引が主で、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。近隣地域においては自用の店舗 等が中心となっており、商業事業者向けの賃貸市場が未成熟であり、収益価格は試算できなかった。取引価格の水準を 指標として価格が決定されることが一般的と認められるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし て、空店舗の動向や地域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [120.8] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口・生産年齢人口とも減少傾向で高齢化 率も高まっている。既存商業地での新規進出 が見られず土地需要が減退し、商業地の取引 は少ない状況。 国道１１８号沿いの郊外型大型店舗等への顧 客流出の影響を受け、既成商業地の土地需要 は弱く、空店舗も見られ、地価は下落してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％