令和6年1月15日　提出 福島平田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島平田 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 5,470 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡平田村大字鴇子字塚田１０５番１ ②地積 　(㎡) 764   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、店舗等が 見られる国道沿いの 住宅地域 南西10.5m国道 水道 小野新町 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 村北東部、国道４９号沿いの 混在住宅地域。 街 路 基準方位　北、　１ ０．５ｍ国道 交通 施設 小野新町駅南西方 12.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農山村部の農家住宅に店舗等も混在する住宅地域で、今後も現状で推移すると予測する。村内の人口が減少し高 齢化傾向にあり、農業後継者の減少等から不動産取引は低調で、地価水準はやや下落傾向になると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,470 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平田村及び近隣市町村の住宅地域。需要者の中心は地縁性をもつ周辺の居住者で、建替え等をする農業 従事者がほとんどを占める。村内の人口が減少し高齢化が進んでいる。農業従事者の建替え需要が少なく、また国道沿 いで交通量は比較的多いものの、山間部に位置し不動産需要が限定的である。取引が少なく、規模等により取引される 価格帯がまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での取引が支配的な住宅地域であり、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的と認め られる。周辺にアパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった 。従って、信頼性のある取引事例により求められた比準価格を標準として、世帯分離の動向や農林業等の地域経済の状 況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田村 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,110 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [110.0] [100.0] 100 5,450  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口・生産年齢人口とも減少傾向にある。 利便性の劣る農山村部では需要が弱い状況が 続いており、不動産取引は低調である。 国道沿いではあるが、自動車通行客向けのガ ソリンスタンドが見られる程度で、地区外か らの宅地需要も少なく、地価はやや下落して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -7.6 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％