令和6年1月15日　提出 福島玉川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島玉川 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 3,100,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡玉川村大字川辺字中沖２９４番外 ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等に農地が 混在する駅に近い住 宅地域 東4.4m村道 水道、下水 川辺沖 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 玉川村南西部、阿武隈川東岸 の既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ村道 交通 施設 川辺沖駅東方 100m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 阿武隈川東岸、国道１１８号西方の既成住宅地域。ハザードマップの浸水想定エリアに含まれていることもあり 需要は殆ど見られない。地価は、当面、下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉川村及び近隣町村の住宅地域。需要者は村内の居住者を中心とし圏域外からの転入者も見られる。近隣 地域は玉川村の南西部、国道１１８号と阿武隈川との間に位置する既成住宅地域。川辺沖駅至近に位置しているが周囲 は大部分が農地であり、また、洪水浸水想定区域内に位置していることから宅地需要は殆ど見られない。取引自体が少 なく、稀に見られる取引も規模や価格が様々であるため取引の中心となる価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用を断念した。 当地域を含む玉川村における不動産取引は大部分が自己利用を目的としている。比準価格は自用目的の取引で類似地域 に於ける市場で実際に成立した取引事例に基づいており実証的である。よって、本件では、対象標準地の市場性を反映 した実証性のある比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [102.0] 100 11,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年１２月１日時点の当村の人口変動率 は前年同月比－２．０％、高齢化率は３４． ４％である。人口は減少傾向で、高齢化も進 行している。 兼業農家を主体とする当村南西部の既成住宅 地域であり、宅地需要を喚起する要因が見当 たらない。地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +8.2 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％