令和6年1月15日　提出 福島石川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島石川 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.

鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡石川町大字双里字本宮２３番１１ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:2 店舗 Ｗ2 小規模店舗が建ち並 ぶ県道沿いの近隣商 業地域 南11m県道、背面道 水道 磐城石川 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 衰退化傾向にある既存の商店 街 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 磐城石川駅北東方 1.9km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 令和元年東日本台風で隣接地域は浸水被害が発生し、空き店舗等が増え、商業機能が一層低下しており、地価は 下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内及び隣接町の中心的な商業地域一円である。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ商店主等が中心 である。令和元年東日本台風では、近隣地域西側の隣接地域において多くの建物に浸水被害が発生し、それ以降、空洞 化に拍車がかかっており、地価は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模によって様々で見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗や店舗併用住宅が殆どで、新規の賃貸物件の供給がなく、収益還元法は適用できなかった。また、比準価格 算定に当たっては、商業地の取引が少ないため、事情補正のある事例や用途混在地域の事例も採用したが、類似性のよ り高い取引事例等を重視して求められており、信頼性は高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増した。人口は１万 ４千人を切り、高齢化率はほぼ４割に達した 。 県道いわき石川線石川バイパスの第２工区が 令和５年２月に開通したが、繁華性への顕著 な影響はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％