別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
棚倉 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
棚倉 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.
鑑定評価額 6,820,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東白川郡棚倉町大字棚倉字南町５番５
 ②地積
　(㎡)		 320  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、店舗併用
住宅等が建ち並ぶ住
宅地域		 東7.5m町道 水道、下水 磐城棚倉

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 棚倉城跡の南方に形成された
既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　７
．５ｍ町道		 交通

施設		 磐城棚倉駅南東方

1.0km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 町中心部に近い既成住宅地域として熟成しており環境形成に特段の変動要因は認められない。町内の人口減少率
は県平均を上回る中、土地利用状況は現状を維持しながら地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は棚倉町及び周辺町村の住宅地域一円と判断した。需要者の中心は町内居住者で当該地域に地縁等を有する
者が多く、圏外からの流入はほとんど見られない。棚倉町では人口の減少率が県平均を上回って推移し、老齢化も進展
する中、新規宅地の有効需要は減退し地価も長期的な下落傾向にある。棚倉町内で規範性を有する宅地の取引自体が少
ないが、需要の中心となる価格帯は土地で５００～７００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円台前半と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己所有の住宅及び併用住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、賃貸需要を十分に見込むことが出来ないため、収益価格の
試算は断念し、比準価格のみを試算した。比準価格は、棚倉町内で実際に成立した既成住宅地の取引事例を重視して導
出されており、その信頼性は高く、同一需給圏内の類似不動産の需給関係を適切に反映している。以上から、現実の不
動産市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　棚倉 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     17,500 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 81.5]		 [102.0]
100		 21,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 町内の人口減少率は県平均を上回って推移し
、土地取引件数、新設住宅着工戸数は共に前
年同月と比較して大きく減少する等、宅地需
要は低迷が続く。

旧国道の西側背後の既成住宅地域で、地域要
因に特段の変動は見られない。



地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段
の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 棚倉 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-20		 東白川郡棚倉町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8m町道、
北西4m、角地
（都） １住居
土砂災警特別区域
(60,200)
b ２４Ｋ１Ｙ

-49		 東白川郡棚倉町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c ２４Ｋ１Ｙ

-46		 東白川郡棚倉町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d ２４Ｋ２Ｙ

-67		 石川郡浅川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東5.5m町道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e ２４Ｋ１Ｙ

-61		 東白川郡塙町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m町道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,094  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
18,222 		 100
[  87.1]
20,921 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
21,300 
b (　           ) 
22,707  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
21,517 		 100
[ 100.4]
21,431 
21,900 
c (　           ) 
18,423  		 100
[ 100.0]		 [  97.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
17,748 		 100
[  81.3]
21,830 
22,300 
d (　           ) 
17,296  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
16,957 		 100
[  83.9]
20,211 
20,600 
e (　           ) 
18,167  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
17,514 		 100
[  86.4]
20,271 
20,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.4 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,300 円／㎡]  



棚倉 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用目的の住宅を中心とした地域で、賃貸需要も乏しく、賃貸市場の成熟の程度が低いため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 棚倉 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東白川郡棚倉町大字棚倉字南町５番５
 3803000532445-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
棚倉 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
棚倉 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳   TEL.
鑑定評価額 6,820,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東白川郡棚倉町大字棚倉字南町５番５
 ②地積
　(㎡)		 320  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、店舗併用
住宅等が建ち並ぶ住
宅地域		 東7.5m町道 水道、下水 磐城棚倉

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
．５ｍ町道		 交通

施設		 磐城棚倉駅南東方

1.0km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 町の中心部近くの、利便性が良好な既成の住宅地域である。今後住環境等に大きく影響を与えるような事象の発
生は考え難いため、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は棚倉町及び近隣市町村の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人等が中心で
ある。町内人口は減少の一途にあり、土地需要が弱まっているため、土地等の不動産取引は低調である。需要の中心と
なる価格帯については、総額として土地のみで６００～７００万円程度、新築戸建住宅は総額で２，０００万円程度と
思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は中心部に近く、古くからの住宅地域に存している。居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、需
要者の多くは代替競争不動産との比較検討、周辺取引の相場等に着目して取引の意思決定を行う。土地利用は自己使用
目的が中心で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、代表標準地との均衡を考慮のうえ、現実の取
引市場の実態を反映した実証的価格の比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　棚倉 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     17,500 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 81.5]		 [102.0]
100		 21,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価や海外経済動向など先行きに不透明感が
あるものの、個人消費、設備投資等に持ち直
しの動きが見られる。ただし、当町人口は減
少傾向にある。

中心部近くに立地する既成の住宅地域であり
、利便性は優れている。ただし、既成住宅地
域に対する需要は弱く、地価は下落傾向であ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 棚倉 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｙ

-49		 東白川郡棚倉町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b ２４Ｋ１Ｙ

-55		 東白川郡棚倉町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c ２４Ｋ１Ｙ

-54		 東白川郡棚倉町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東9m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d ２４Ｋ１

-20		 東白川郡棚倉町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8m町道、
北西4m、角地
（都） １住居
土砂災警特別区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,707  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
21,517 		 100
[  95.6]
22,507 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
23,000 
b (　      9,087) 
9,087  		 100
[  40.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
22,088 		 100
[ 101.5]
21,762 
22,200 
c (　           ) 
8,998  		 100
[  40.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
21,657 		 100
[ 104.6]
20,705 
21,100 
d (　           ) 
18,094  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
18,222 		 100
[  96.0]
18,981 
19,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 関係者間
取引
 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.6 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 調停等に
よる取引
 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.6 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,300 円／㎡]  



棚倉 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己所有の戸建住宅がほとんどであり、貸家経営目的での新規投資が見られず適切な賃料水準を把握することが
できないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 棚倉 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東白川郡棚倉町大字棚倉字南町５番５
 3803000532445-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考