別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
矢吹 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
矢吹 5-1 福島県 福島第2 氏名  不動産鑑定士 橋本 真一   TEL.
鑑定評価額 4,330,000 円  1㎡当たりの価格 24,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
西白河郡矢吹町本町154番
②地積
 (㎡)
176  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 商業
(80,400)

(その他)




1:2
店舗兼住宅

S2
飲食店、店舗併用住
宅等が建ち並ぶ商業
地域
南11m県道 水道、下水 矢吹

250m
(2)



①範囲 東    90 m、西   130 m、南    50 m、北    60 m ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
駅に近い旧来からの商業地域

11m 県道 交通

施設
矢吹駅西方

250m
法令

規制
(都) 商業
(80,400)


⑤地域要因の将
 来予測
古くからの商業地域であるが大型店舗への顧客流出が目立ち、繁華性が増していく要因は見当たらず、衰退化の
傾向が続くものと予測する。一般的要因の影響はあるものの、地価は下落基調が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            24,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね矢吹町及びその周辺の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ法人・個人事業者であ
る。商業地の供給については近年目立った動きがなく新規の出店は殆ど見られず、一般的要因の影響はあるものの需要
は全般的に弱く、需給は弱含みである。取引総額は個別性が強く、取引自体も少ないことから中心となる価格帯は見出
し難い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は旧来からの商業地であるが、自己使用が殆どを占めており、賃貸市場が成立しているとは言い難く、適正な
賃料を見出すことは困難であるため収益価格は試算できなかった。土地取引は自用目的で行われる場合が多く、地価は
周辺の取引価格により判断される傾向が強い。よって対象標準地の市場性を適正に反映している比準価格を標準に、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 棚倉 5-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         24,000 円/㎡
[ 97.9]
100
100
[100.0]
100
[ 95.9]
[100.0]
100
24,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           25,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
企業収益・雇用情勢は緩やかに改善しており
、個人消費は持ち直している。住宅着工・土
地取引は減少している。


駅に近い旧来からの商業地域であり、大型店
舗への顧客流出も進み、土地の需要も停滞し
ている。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     -6.8
環境        +5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.8 %  %
3 試算価格算定内訳 矢吹 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K10

-85
西白河郡矢吹町

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北6m町道、
西11m、角地




(都) 近商

(90,200)
b 24K1

-23
東白川郡棚倉町

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南西11m町道、
南東4.1m、
北西2m、
三方路


(都) 近商

(80,200)
c 24K8Y

-55
田村郡小野町

建付


  
(           ) 
長方形 南西8m県道、
中間画地




(都) 

(70,200)
d 24K8Y

-53
石川郡石川町

更地


  
(           ) 
不整形 南東11.5m県
道、北西2m、
二方路



(都) 商業

(80,400)
e 24K2Y

-118
西白河郡西郷村

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北30m国道、
西6m、角地




(都) 2住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
28,100  
100
[ 100.0]
[  83.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

23,492 
100
[  94.1]

24,965 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

25,000 
b (            
13,154  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[  70.0]
100
[  94.6]

19,705 
100
[  83.8]

23,514 

23,500 
c (            
14,133  
100
[ 100.0]
[  97.9]
100
100
[  60.0]
100
[  95.0]

24,274 
100
[  99.2]

24,470 

24,500 
d (            
37,100  
100
[ 100.0]
[  92.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

34,206 
100
[ 134.0]

25,527 

25,500 
e (            
27,063  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  90.0]
100
[  87.3]

34,444 
100
[ 135.6]

25,401 

25,400 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -3.6 環境      +7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -8.2 環境      -3.0
画地      -5.4 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.19 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.2 環境      +9.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.27 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.6 環境     +39.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -3.4 環境     +45.0
画地     -12.7 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      24,600 円/㎡]  



矢吹 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、造成事例を収集できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の物件がほとんどであり、賃貸市場は成立しておらず、賃貸事例・収益事例の収集も困難で、収益還元
法は適用できなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 矢吹 5-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  西白河郡矢吹町本町154番
3803000280270-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
矢吹 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
矢吹 5-1 福島県 福島第2 氏名  不動産鑑定士 安達 一夫   TEL.
鑑定評価額 4,310,000 円  1㎡当たりの価格 24,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
西白河郡矢吹町本町154番
②地積
 (㎡)
176  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 商業
(80,400)

(その他)




1:2
店舗兼住宅

S2
飲食店、店舗併用住
宅等が建ち並ぶ商業
地域
南11m県道 水道、下水 矢吹

250m
(2)



①範囲 東    90 m、西   130 m、南    50 m、北    60 m ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
市街地中心部の衰退傾向にあ
る既成商業地域である。


11m県道 交通

施設
矢吹駅西方

250m
法令

規制
(都) 商業
(80,400)


⑤地域要因の将
 来予測
市街地中心部の既成商業地域であるが、八幡町の複合商業施設等への顧客流動の影響等により、商業性の低下傾
向が続いており、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            24,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は矢吹町を中心に周辺市町も含む商業地域の圏域である。需要者の中心は町内の事業者及び法人等が大部分
である。本地域は市街地中心部の既成商業地域であり、八幡町の複合商業施設等への顧客流動等により、商業性の低下
傾向が継続し、需要は依然弱い状況が続いている。取引件数は少なく、取引規模等も様々であり、需要の中心価格帯を
把握するのは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
本地域は市街地中心部の既成商業地域であり、収益性も十分考慮すべきであるが、従来からの自用の店舗及び店舗兼住
宅が主体であり、商業事業者向けの賃貸用建物の需給が乏しく、適正な賃料水準の把握が困難なため、収益還元法は適
用できなかった。よって、本地域及び類似地域等の不動産市場動向の影響を考慮し、また、代表標準地からの検討を踏
まえ、現実の取引事例から求めた実証的で信頼性のある比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 棚倉 5-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         24,000 円/㎡
[ 97.9]
100
100
[100.0]
100
[ 95.9]
[100.0]
100
24,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           25,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
高齢化進行もあるが、複合商業施設・役場・
善郷小学校周辺等で宅地分譲が見られ、世帯
数は増加傾向にあり、国の大型治水対策事業
も進行している。

複合商業施設等への顧客流動等により、商業
性の低下が見られ、需要は依然弱い状況が続
いている。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     -6.8
環境        +5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-3.2 %  %
3 試算価格算定内訳 矢吹 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K3Y

-83
西白河郡矢吹町

更地


  
(           ) 
不整形 北西8m町道、
北7m、南東4m、
三方路



(都) 1住居

(70,200)
b 24K6Y

-48
白河市

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北5m市道、
中間画地




(都) 商業

(80,300)
c 24K6Y

-47
白河市

更地


  
(           ) 
長方形 南東30m国道、
中間画地




(都) 商業

(80,400)
d 24K6Y

-56
須賀川市

更地


  
(           ) 
長方形 南7.8m市道、
中間画地




商業

(80,400)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
21,100  
100
[ 100.0]
[  94.0]
100
100
[   /  ]
100
[  74.9]

26,481 
100
[  83.1]

31,866 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

31,900 
b (            
37,813  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

37,813 
100
[ 146.5]

25,811 

25,800 
c (            
34,091  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

36,136 
100
[ 158.1]

22,856 

22,900 
d (            
33,686  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

35,459 
100
[ 146.2]

24,254 

24,300 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -7.0 環境      -2.0
画地     -25.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -4.6 環境     +65.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -7.0 環境     +65.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -4.8 環境     +60.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      24,500 円/㎡]  



矢吹 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  規範性のある適切な造成事例が入手できなかったため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の店舗及び店舗兼住宅等が主体の商業地域であり、商業目的での賃貸物件の供給が少なく、賃貸市場は未成
熟であり、適正な賃料水準の把握が困難なため
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 矢吹 5-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  西白河郡矢吹町本町154番
3803000280270-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考