令和6年1月12日　提出 矢吹 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢吹 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　真一   TEL.

鑑定評価額 7,300,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西白河郡矢吹町小松２５４番８ ②地積 　(㎡) 312   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,150) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅にアパート 等が見られる住宅地 域 北6m町道、西側道 水道、下水 矢吹 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅や小学校に近い既成住宅地 域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　町道 交通 施設 矢吹駅北東方 750m 法令 規制 （都） １中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅や小学校に近い既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。住宅建築や移転による需要によ り、地価は上昇基調が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね矢吹町及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は概ね町内居住者であり、町外からの需要者は限定的 である。矢吹町中心部に位置し、利便性の良さから需要は安定している。取引総額は個別性が強く、取引自体も少ない ことから需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパ－ト等の収益物件も見られるが戸建住宅が主体であり、土地取引は自用目的で行われる場合が多く、地価は周辺の 取引価格により判断される傾向が強い。建築費が高騰しているため、試算の段階で土地に帰属する純収益がマイナスと なり、収益価格が試算できなかった。よって対象標準地の市場性を適正に反映している比準価格を標準に、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鏡石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [103.4] 100 100 [101.0] 100 [119.0] [102.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業収益・雇用情勢は緩やかに改善しており 、個人消費は持ち直している。住宅着工・土 地取引は減少している。 駅や小学校に近い既成住宅地域であり、周辺 では宅地分譲も見られ、一般的要因の影響も 相俟って需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％