令和6年1月15日　提出 中島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中島 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.

鑑定評価額 6,340,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西白河郡中島村大字川原田字下町８４番１ ②地積 　(㎡) 704   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:3 住宅 Ｗ2 県道近くの農家住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 西8.5m村道 水道、下水 矢吹 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   400 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 村中心部から南方に位置する 農家集落地域 街 路 基準方位　北　　８ ．５ｍ村道 交通 施設 矢吹駅南方 9.8km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 主要地方道棚倉矢吹線バイパスの全線供用開始に伴い接面する村道の交通量は減少したが、農家集落地域の地価 への直接的な影響は見られない。人口減少等の一般的要因から地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中島村及び隣接する市町村の住宅地域一円で、特に幹線道路沿い集落内の不動産との代替性が高い。需要 者の中心は圏内に居住し、当該地域に地縁等を有する者にほぼ限定され圏外からの流入は少ない。村の人口は長期的に 微減傾向が続き土地取引件数も減少する中、既存集落への選好性や競争力の程度は低位で、新規宅地の有効需要は減退 傾向が続く。顕在化する取引も散発的で取引規模等も様々なため、需要の中心価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の住宅を中心とした既存の集落地域で、賃貸市場は成立していないため、収益価格の試算は断念した。中島村 の集落地域内の取引は低調が続き、隣接する市町村所在のものも含めて広域的に代替性・競合性を有する事例を収集し 、信頼性の高い取引事例から導出された比準価格は、同一需給圏内の類似不動産の需給関係を適切に反映している。よ って、市場性を反映し実証的な比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [131.5] [100.0] 100 9,050  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,050 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島県の推計では村内の人口は微減、世帯数 は微増。前年同月と比較して土地取引件数は 大きく減少しているが新設住宅着工戸数は持 ち直している。 令和４年に棚倉矢吹線の川原田工区の全線供 用に伴い接面する街路が村道となった。村南 方の既存集落地域で、その他地域要因に特段 の変動はない。 規模のやや大きい画地であるが、地域内にお ける標準的な画地で、競争力・優劣の程度に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.4 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％