令和6年1月15日　提出 福島西郷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島西郷 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西白河郡西郷村字豊作西５番１ ②地積 　(㎡) 389   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m村道 水道、下水 新白河 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号背後に位置する区画 整理が完了した住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ村道 交通 施設 新白河駅西方 580m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅のほか、事業所等も存する区画整理後の住宅地域である。大型商業施設との接近性も良好であり、空地も散 見されるものの、宅地需要は底堅い。地域内に格別の変動要因はなく、当面の間、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西郷村及び白河市の住宅地域一円であり、特に東北新幹線の線路西側の住宅地域と代替性が高い。需要者 は村内に地縁がある者、又は白河市等に通勤する個人等の一次取得者が中心である。新白河駅や大型商業施設などの生 活利便施設に近接しており、白河市中心部との接近性は良好である。需要の中心となる価格帯は、３５０㎡程度の土地 で１，０００万円程度、新築戸建住宅は総額で２，０００万円台中盤が中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は住宅や事業所等が混在する地域内に存している。間口・奥行の関係から、十分な採光等及び駐車場を確保 した共同住宅の建築想定が困難なため、収益還元法は適用できなかった。居住の快適性をより重視する住宅地域では、 現実に市場で発生した取引価格を指標として意思決定を行うことが一般的であるため、代表標準地との均衡を考慮のう え、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白河 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [114.7] [101.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価や海外経済動向など先行きに不透明感が あるものの、個人消費、設備投資等に持ち直 しの動きが見られる。当村人口は若干の微増 傾向。 不動産取引は多くないが、新白河駅のほか、 大型商業施設等との接近性は良好なため、一 定の利便性は認められる地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％