令和6年1月13日　提出 会津坂下 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津坂下 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河沼郡会津坂下町字市中三番５番内 ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 地区計画等 1:2.5 店舗 Ｗ1 店舗、銀行、店舗兼 住宅等が見られる商 業地域 西17m町道、背面道 水道、下水 会津坂下 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４９号と町役場が存する 県道を南北に結ぶ『安兵衛通 り』商店街に位置している。 街 路 １７ｍ町道　　二方 路 交通 施設 会津坂下駅北方 680m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 国道４９号と県道会津坂下会津高田線を結ぶ町道沿いに位置し、良好な街路条件から町内においては高い市場競 争力を有するものの、町内の商業地需要は低迷しており、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津坂下町内の商業地域を中心に周辺市町村の商業用途の利用が可能な地域の範囲である。当町の商業 地の需要の中心は各種沿道型店舗等が建ち並ぶ国道４９号沿いの路線商業地域であるが、この地域での新規出店は一時 ほど多くなく、現状はやや停滞傾向にある。需要者は町内の企業・事業者が中心であるが、事業内容により用地規模・ 予算等は様々であることから需要の価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 会津坂下市街地の商業・事業用途利用が可能な地域に所在する事例から比準価格を試算することが出来た。一方、賃貸 店舗・事務所は閉鎖された自用の店舗等が貸し出される場合がほとんどで、町内では商業・事業用途の賃貸市場が形成 されておらず、収益還元法は適用できなかった。近隣地域を含む周辺地域の土地取引は自用目的がほとんどであること から、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　喜多方 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [ 65.2] [100.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年５月新型コロナの５類移行により社 会・経済活動は緩やかに持ち直している。一 方、建築費はじめ各種物価上昇の影響が懸念 される。 町中心部の幹線町道沿いに所在しており、地 域要因に特段の変動はないものの、町内の商 業地域において比較的高い競争力を維持して いる。 当該地域内では二方路が標準的で、市場競争 力への特段の影響は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％