令和6年1月13日　提出 会津坂下 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津坂下 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 4,730,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河沼郡会津坂下町字舘ノ内甲２４２７番２７ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 東6m町道 水道、下水 会津坂下 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に近接する生活利便 性良好な既存住宅地域。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 会津坂下駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に近接する国道背後の住宅地域である。地域に変化をもたらす特段の要因は無いが、町内の住宅地の人 気は土地区画整理事業地内で高く既存住宅地で低い傾向にあり、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津坂下町市街地の住宅地域を中心に周辺住宅地域も含む。需要者は、町内居住者が中心で、只見川流 域町村からの流入者も含まれる。当該地域は、町中心部に近接し各種公共施設、商業施設へ徒歩圏内にあり利便性良好 な住宅地域である。町内の宅地需要は土地区画整理事業地内の住宅地域で高く、これ以外での宅地需要は相対的に低調 である。需要の中心となる価格帯は土地が２３０㎡規模で５００万円程度、新築戸建は２５００万円程度まである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺の地域の土地取引は自用目的がほとんどであり、会津坂下市街地の類似地域に所在する取引事例か ら比準価格を試算することができた。一方、周辺の地域にはアパートも見られるが、近年の建築費等の上昇により更地 に収益建物を建築するという新規投資が地域の賃料水準に見合わず、収益還元法は適用できなかった。信頼性が高いと 判断した比準価格を重視し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津美里 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,800 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [ 72.4] [102.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年５月新型コロナの５類移行により社 会・経済活動は緩やかに持ち直している。一 方、建築費はじめ各種物価上昇の影響が懸念 される。 町中心部に近接する利便性良好な住宅地域で あるが、住宅地の需要は土地区画整理事業地 内で高く、それ以外の地域での需要は相対的 に低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％