令和6年1月15日　提出 南会津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南会津 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　舘　輝政   TEL.

鑑定評価額 7,640,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南会津郡南会津町田島字後町甲３９６９番１ ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、飲食店舗 等が見られる駅前の 商業地域 西13m県道、三方路 水道、下水 会津田島 70m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 南会津地方の玄関口である会 津田島駅前の商業地域 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 会津田島駅南方 70m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 観光客等の流入がある程度見られる駅前商業地域であるが、商業繁華性は劣り、宅地需要は高くない。今後も地 価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南会津町及び周辺自治体の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は町内の事業者等である。ホ テル、店舗兼住宅等が見られる会津田島駅前の商業地域で、南会津観光等の玄関口となっている。ただし、集客力があ る商業施設等に乏しく、商業繁華性は劣り、町外資本の流入もほとんど見られない。近年、町北部の国道２８９号バイ パス沿いに、商業施設が増加し、町内の商業地図も変わりつつある。市場の中心価格帯は、個別性が強く把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗兼住宅等が多くを占める郡部の既成商業地域であり、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は求めなかった。 比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的であり、説得力が認められる。よ って、市場性を反映した比準価格を標準とし、南会津郡の既成商業地の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南会津町における１０月までの土地取引件数 の推移を見ると、コロナ前の令和元年対比で 、５０％程度の水準にとどまっている。 商業繁華性がやや劣る駅前の商業地域であり 、近年特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％