令和6年1月12日　提出 南会津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南会津 -3 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　澁川　義満   TEL.

鑑定評価額 1,100,000 円  １㎡当たりの価格 4,720 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南会津郡南会津町古町字小沼１９３４番 ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 国道沿いの住宅地域 東8m国道、北側道 水道、下水 会津田島 28.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 伊南地区中心部、国道沿いに 農家住宅と店舗等併用住宅が 混在する地域。 街 路 基準方位：北　　８ ｍ国道 交通 施設 会津田島駅西方 28.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 伊南地区中心部に所在する国道沿いの住宅地域であり、地域に変化をもたらす特段の要因は認められない。過疎 化の進行を背景に宅地需要は低迷しており、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,720 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南会津町西部地区を中心に隣接する只見町伊南川流域の住宅地域の範囲であり、需要者は西部地区居住者 等におおむね限定されている。当該地域は店舗等も見られる伊南地区の中心部に位置するが、人口・世帯数ともに減少 する過疎化の進行により宅地需要は低迷しており、取引自体も少なく限定的であり、土地取引の価格帯の把握も困難で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を主とするという地域の性格上や立地環境等から、公営住宅以外に賃貸住宅の需要や供給は見られず、賃貸市 場が成立していないことから収益価格は試算することができなかった。近隣地域内の土地取引は自用目的がほとんどで あることから、周辺の住宅地域内で実際に取引された価格に基づく実証的かつ客観的な価格である比準価格を標準とし 、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,850 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域社会・経済への影響は人口・世帯数とも に減少する過疎化の要因が大きく、新型コロ ナの影響は都市部ほど顕在化していない。 伊南地区中心部の住宅地域であるが、人口・ 世帯数ともに減少する過疎化の進行を背景に 土地需要は限定的で、地価下落が継続してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％