令和6年1月15日　提出 南会津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南会津 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　舘　輝政   TEL.

鑑定評価額 4,400,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南会津郡南会津町田島字後原甲３６６５番１ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 不整形 1:2.5 住宅 Ｗ2 住宅のほかに理容室 等が見られる住宅地 域 西4m町道 水道、下水 会津田島 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 役場近くの普通住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ町道 交通 施設 会津田島駅南方 500m 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心部に位置する住宅地域であるが、特段の変動要因はなく、今後も暫くは現状を維持してゆくものと予測 する。人口減少、高齢化を反映して、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南会津町内の住宅地域である。需要者の中心は、南会津町在住の一時取得者及び二次取得者である。南 会津町の中心田島市街地に存する既成住宅地域で、役場等の公共機関に近く、生活利便性は良好である。ただし、最近 は市街地北部の土地区画整理事業施行区域内の分譲地等に宅地需要はシフトしており、既成住宅地域への需要は弱含み となっている。市場の中心価格帯は、土地は総額で５００万円程度、新築戸建で３３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、建物建築費が高騰していること等か ら、純収益がマイナスになり、収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は実際に市場で成立した取引事 例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南会津 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [ 74.7] [101.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南会津町における１０月までの土地取引件数 の推移を見ると、コロナ前の令和元年対比で 、５０％程度の水準にとどまっている。 旧来からの住宅地域で特段の変動要因はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％