令和6年1月15日　提出 鏡石 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鏡石 -4 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩瀬郡鏡石町久来石１１３番 ②地積 　(㎡) 810   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に畑が 見られる住宅地域 東8m町道 水道、下水 鏡石 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   220 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧国道４号沿いの農家集落 街 路 基準方位　北　　８ ｍ町道 交通 施設 鏡石駅南西方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落地域で特段の変動要因はなく現状を維持し推移すると予測する。町の中心部から離 れて立地し利便性の劣る当地域内の土地需給は弱く、地価は当面下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鏡石町及び隣接市町村における農村部及び郊外部の住宅地域一帯で、需要者は圏内に地縁性を有する個人 がほとんどを占める。町内の市街地では住宅地取引は堅調に推移しているが、市街化調整区域内の宅地に対する需要は 総じて乏しく、人口減少が進む中で流動性の低下が継続している。圏内では取引件数が非常に少なく、取引の中心とな る価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に存し、当地域内及びその周辺では農家住宅も多く見られ、自己使用物件がほとんどを占め、アパー ト等の貸家供給は見られず住宅の賃貸借市場が形成されていないため収益還元法は適用できなかった。同一需給圏内で の宅地取引は自用目的のものが支配的で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、かかる 取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [122.9] [100.0] 100 8,930  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少の程度、高齢化率は県平均より低い 。市街地の需給は強く地価上昇もみられるが 、郊外部、農村部では需要は弱く地価は続落 。 市街化調整区域内の農家集落に対する土地需 要は弱い状況を継続しており地価の下落がみ られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％