令和6年1月15日　提出 鏡石 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鏡石 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩瀬郡鏡石町岡ノ内４０１番 ②地積 　(㎡) 350   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い住宅地域 北西4m町道 水道、下水 鏡石 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 鏡石駅北西方 730m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とする地域として熟成していくものと予測する。町の中心部近くでは宅地供給が依然として少ない 状況にあり、建築費の動向にもよるが地価は当面強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鏡石町市街地における住宅地域一帯で、需要者は当町のほか須賀川市や郡山市からの需要もみられる。 圏内では分譲地開発が継続して行われ建築費が上昇する中でも売れ行きは好調で、中には従来からの価格水準を上回る 取引も見られ、かかる影響が既存住宅地域にも波及し地価の上昇が認められる地域も多い。圏内で取引される中心価格 帯は、土地は２００㎡から２５０㎡で８００万円程度、新築戸建物件で２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 接面道路の幅員が狭く、居住者分の駐車場確保を考慮すると経済合理性を有する賃貸用住宅の建築の想定が現実的では ないことから収益還元法は適用しなかった。同一需給圏内における土地取引は自己の居住用の戸建住宅を建設する目的 のものが中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、かかる市場の実態を反 映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少の程度、高齢化率は県平均より低い 。市街地の需給は強く地価上昇もみられるが 、郊外部、農村部では需要は弱く地価は続落 。 周辺で宅地分譲が好調で従来の価格水準を上 回る取引もみられ、その影響が既存住宅地域 である当地域内の宅地にも及び地価の上昇が みられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％