令和6年1月15日　提出 大玉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大玉 -2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　安彦　隆一   TEL.

鑑定評価額 3,410,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安達郡大玉村玉井字午房内２３番１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北5.5m村道 水道、下水 本宮 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に比較的近いが、周辺 地域とは異なり、既存の住宅 等を主とする地域 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ村道 交通 施設 本宮駅北西方 4.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部への接近性は良好であるが、やや奥まった地域である。既存住宅地域は取引件数は少ないが、他地域と比 べた割安感と分譲地取引価格の影響もあり、地価は若干の上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大玉村及び近隣市の住宅地域一円。需要者の中心は地縁性を有する一次取得者層であり、低金利及び値頃 感から需要が底堅く、村外からの需要が多く認められる。宅地開発が随所で見られるが、近頃は小規模開発が多く、地 域的なまとまりを見せて発展しているのは大山小学校及び大玉中学校周辺である。大玉村の助成制度の影響もあり、高 い単価設定も多く見られるが成約に至っており、当該水準も市場に影響を及ぼしている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある複数の住宅地の取引価格について客観的に比較検討を行い求めたものであり、地域の 特性、市場性等を適切に反映した実証的な価格である。収益還元法を適用しなかったが、賃貸目的の土地取引は近頃は 皆無であり、また、地域としての商業性もほぼ無くなり、地価判定に影響は無いと判断される。よって、代表標準地と の検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　本宮 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.3] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小規模な宅地開発及び取引が継続的に見られ る。宅地需要はやや弱含みの気配だが、それ 以上に供給が減少傾向と見られる。 住宅地域として熟成しており、宅地開発も波 及が見られず、地域要因に特段の変動はない 。 市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変 動はない。また、浸水想定区域ではない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％