令和6年1月15日　提出 川俣 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川俣 -2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 3,050,000 円  １㎡当たりの価格 9,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達郡川俣町大字小神字盛内４番１４ ②地積 　(㎡) 324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等のほか工 場も見られる郊外の 住宅地域 南西8m町道 水道 松川 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の農地に住宅等が散在す る集落地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ町道 交通 施設 松川駅北東方 12.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から離れた農家集落地域であり、発展的要因が見られず今後も現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川俣町を中心に隣接市の郊外の農家住宅地域を含む一帯である。主たる需要者は当地に地縁・血縁関係を 有する個人や農家の分家が殆どである。近隣地域周辺は発展的要素に乏しいほか、後継者不足から農家住宅地は市場が 脆弱であり取引も少ない。人口減少により買い手が少なく、土地価格は下落傾向で推移している。取引市場が成熟して いないため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を主とした郊外の集落地域で、賃貸市場が未成熟であるため、賃貸住宅の想定が現実的でないことから 収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の農家集落地域から信頼性のある取引事例を採用して試算した 。よって、集落地域の市場動向を反映した比準価格を標準に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島伊達 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 9,390  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川俣町は人口減少や高齢化率の上昇の影響も あり、全体的に土地取引は低調で推移してい る。 郊外の農家集落地域のため住宅需要は停滞傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％