令和6年1月15日　提出 川俣 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川俣 -1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 6,380,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.6 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達郡川俣町字五百田３５番７ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 台形 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心に小 規模工場も混在する 住宅地域 東5m町道 水道 松川 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町役場に近い既存の住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 松川駅東方 13.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 町役場に近く生活利便性は比較的良好な住宅地域であるが、不動産需要は低調であり、今後も同傾向が続くと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川俣町中心部に近い住宅地域一帯であり、旧来からの住宅地域と代替性が強い。主たる需要者は川俣町に 居住する一次取得者層であり、地縁関係のある者が殆どである。川俣町は人口の減少傾向が著しいほか高齢化率も高く 、新規の不動産需要は限定的であり、取引も少ない。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は５００万円～７００ 万円程度、新築戸建の取引は殆ど見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートの賃貸需要は限定的で、賃料水準が低く最近の建築費を基にした経済合理的な賃貸経営を想定することが困難 なため収益価格の試算は断念した。比準価格は同一需給圏内の川俣町の住宅地域から信頼性のある取引事例を採用して 試算することができた。よって、本件では、市場動向を反映した比準価格を標準とし、川俣町内の不動産市場の動向に も留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川俣町は人口減少や高齢化率の上昇の影響も あり、全体的に土地取引は低調で推移してい る。 町役場に近く生活利便性は比較的良好な住宅 地域であるが、特筆すべき地域要因の変動は 見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％