令和6年1月15日　提出 桑折 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑折 -2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　克之   TEL.

鑑定評価額 4,150,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達郡桑折町字芝堤１２番１５ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 南9m町道 水道、下水 桑折 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部の利便性良好な 既存住宅地域 街 路 基準方位　北　９ｍ 町道 交通 施設 桑折駅南方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 恵まれた立地や利便性により今後も選好性の高い住宅地域として推移すると見込まれる。人口減少が続くものの 、地価は安定的な需要に下支えされ、概ね横這い～微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑折町を中心として国見町等周辺市町を含む住宅地域である。需要者は圏内居住者あるいは地縁的選好性 を有する個人が中心で、町外からの転入は少ない。人口減少や地域経済の低迷等を背景に圏内の取引は低水準で推移し ており、市場の縮小傾向が継続している。需要の中心価格帯は土地のみで５００万円～８００万円程度、新築戸建住宅 については供給自体が少ないため、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建物件を中心とする地域のため賃貸市場が未成熟なうえ、昨今の建築費等の高騰により合理的な賃貸経営を想 定することができずに収益価格は試算しなかった。比準価格は、自用目的で信頼性・代替性の高い取引事例群を採用し 、居住の快適性を重視して求めた結果であるので、規範性は高い。本件では比準価格を標準に、代表標準地を規準とし た価格との均衡に留意し、更には当町における不動産市況、経済情勢に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑折 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 94.1] [106.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナが落ち着き、一部で経済活動の修復が 見られつつある中、昨今の物価高騰や円相場 動向等から、先行き不透明感の介在が払拭し 難い。 市街地中心部の立地や利便性が好感され、町 内で高い競争力を維持している。 南方位の優位性により良好な競争力を保持し ている。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -0.9 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％