令和6年1月15日　提出 本宮 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本宮 -1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 7,690,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本宮市本宮字葭ヶ入６番２１ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の住宅地域 東6m市道 水道 本宮 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号西側のやや傾斜性地 勢にある住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 本宮駅南西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通アクセスが良好で自然災害リスクも低い地域であるが、街路がやや複雑な傾斜性地勢下にあり需給は多くな い。宅地開発の動きは弱く、当面の間、現況程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市及び隣接する大玉村等の住宅地域と把握される。需要者の中心は圏域内の一次取得者であるが、郡山 市のベッドタウン的な地域性や地価の割安感により当市住宅地の選好性が高まっている。供給は市街地周辺部の中小規 模の分譲地が主体で販売状況は概ね堅調。一方、既存住宅地の動きはやや鈍い。取引の中心価格帯は、土地は２００㎡ ～２５０㎡で７００万円～８００万円程度、新築戸建は３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心で収益性が取引の指標となる土地柄ではないため収益価格は試算しなかった。比準価格は代替性が高い 事例を採用し得られた実証性を有する価格である。自己居住目的の取引が中心で市場参加者が注目するのは市場流通価 格であることから、得られた比準価格には説得力が有る。本件は、需給動向を反映した実証性の高い比準価格を採用し 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郡山市のベットタウン的な地域性や地価の割 安感が選好され住宅地需要は堅調。母都市隣 接の条件下、総人口、生産年齢人口の減少は 小幅に留まる。 熟成した住宅地域で地域要因に特段の変動は みられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％