令和6年1月15日　提出 福島伊達 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島伊達 5-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　克之   TEL.

鑑定評価額 31,200,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市保原町字実町５４番１外 ②地積 　(㎡) 820   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 店舗 Ｓ1 店舗、併用住宅等が 見られる駅に近い商 業地域 南12m県道 水道、下水 保原 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  26.5 ｍ、規模　　       820 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 県道福島保原線沿いの商業地 域 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 保原駅西方 700m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 標準地西方の同県道沿いに相馬福島道路ⅠＣが設置され、大型スーパー建設工事が始まっている等発展要因があ る。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊達市および周辺市町の幹線道路沿いの商業地域および商住混在地域一円。街路条件に着目した土地利用 が期待されることから、郊外型店舗、飲食店舗、営業所等多様な用途が期待される。需要者は、県内外に広域展開する 法人や地元業者が中心である。この地域は大型スーパー等の集客力を有する店舗が多く見られ、市場競争力は高い。取 引価格・規模等はさまざまであり、中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、旧保原町の商業地の取引は少なく、事例がやや広域に及んだが、現実の需給動向を反映しており 信頼性は高い。当該近隣地域は自用の店舗が主のため商業用途での賃貸事例が収集できず、賃料水準が把握できないた め収益価格の試算はできなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意 し、周辺市町の商業地域の市場動向も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 5-15                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [134.1] [100.0] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナが落ち着き、一部で経済活動の修復が 見られつつある中、昨今の物価高騰や円相場 動向等から、先行き不透明感の介在が払拭し 難い。 標準地の接面する同一県道沿いに相馬福島道 路ⅠＣができ、スーパー等の進出も予定され ている。 地域におけるほぼ標準的な画地で、競争力の 程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -7.5 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％