令和6年1月15日　提出 福島伊達 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島伊達 -4 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 8,040,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市梁川町広瀬町５８番 ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 東6m市道 水道、下水 梁川 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 梁川駅、伊達市役所梁川支所 に近い区画整然とした住宅地 域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 梁川駅北方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商店街や駅に近く、生活利便性は良好な住宅地域であるが、浸水想定区域に指定されていることもあり、需要の 回復は遅れている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊達市内の住宅地域であり、阿武隈急行線駅近くの住宅地域との代替性が強い。主たる需要者は伊達市在 住者の一次取得者である。梁川町全体としては宅地需要は乏しいが、近隣地域のような比較的整備された住宅地域につ いては底堅い需要が存在し、取引も散見される。土地は６００万円～８００万円程度、新築戸建は２，０００万円～２ ，５００万円の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートは散見されるが旧来からの地主が税金対策に建築するものが殆どであり、土地価格に見合う賃料水準が形成さ れておらず、事業収支の観点から収益価格は試算しなかった。生活の利便性や快適性を重視する住宅地域なので、戸建 住宅向けの取引事例を収集し比準価格を試算した。よって、市場参加者の実態を反映した比準価格を標準として、地域 要因の将来予測ならびに代表標準地との比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島伊達 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [109.9] [103.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊達市全体としては人口は減少、世帯数は増 加傾向にあり、旧梁川町は高齢化率も高い。 整然とした住宅地域であるが、河川の浸水想 定区域に指定されていることもあり、需要は 弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -0.9 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％