令和6年1月15日　提出 福島伊達 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島伊達 -1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 42,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市久根妻３１番３ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東7m市道、北側道 水道、下水 伊達 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 伊達小学校に近接する既成住 宅地域 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 伊達駅南東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新規分譲地と比較し物件の動きは少ないが、小学校に近い利便性や水害懸念の低い地域性により選好性が高い地 域である。不動産市場は堅調に推移しており、今暫くの間、地価は強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市市街地及び福島市北部の住宅地域と把握される。需要者の中心は圏域内の一次取得者で周辺地域から の転入もみられる。大型ＳＣ出店計画の進捗等を背景に不動産市場は分譲地を中心に既存住宅地の需要も堅調である。 近年、宅地開発の動きが阿武隈川右岸の調整区域内に拡大しており、業者による転売においては高値圏取引も散見され る。既存住宅地は土地は２００㎡～２５０㎡で７００万円～１，０００万円程度が取引の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅主体の地域で賃貸経営を目的とする土地取引が少ないため収益価格は試算しなかった。比準価格は代替性が高 い旧伊達町中心部の事例を採用し得られた実証性を有する価格である。取引の多くは自己居住目的で同様の視点から試 算された比準価格には説得力が有る。本件は、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島伊達 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 74.8] [104.0] 100 42,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊達桑折ＩＣ開設、イオンモール出店への期 待感や住宅団地整備など発展的要因が多く、 伊達橋の仮復旧による阿武隈川右岸への通行 再開も好材料。 旧伊達町中心部の閑静な住宅地域として熟成 度を高めている。一般的要因も相俟って市場 競争力が高い状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -0.9 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％