令和6年1月15日　提出 南相馬 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 5-4 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　安彦　隆一   TEL.

鑑定評価額 5,110,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市小高区大町１丁目２９番２ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ既成商業地 域 北13m市道 水道、下水 小高 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２８年に避難指示が解除 された小高駅前の商店街 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 小高駅西方 520m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗が再開しつつある商店街であるが、居住者の増加率が逓減傾向にある中で後継者難もあり、今後も地価の下 落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南相馬市の商業地域および商住混在地域等一円。圏内の事業者が主な需要者層となるが、中心部の利便 性等に着目して住宅地としての利用を見込む人も含まれる。近隣地域ではかつての事業者による店舗等の再開も見られ るが、不動産を新たに取得して出店する民間の動きはほぼ見られない。商住混在地域を含む小高区内の取引自体が少な いため取引の中心価格帯は形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については賃貸事例の収集が困難であり試算できなかった。比準価格については、不動産取引が少ないため資 料の制約はあるものの、価格牽連性や代替性に着目した取引事例をもとに試算したもので市場動向を適正に反映してい る実証的な価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡にも留意し、小高区における不動産 動向も勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南相馬 5-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [110.3] [100.0] 100 18,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災前の居住者のうち、帰還しようとする住 民がほぼ確定してきたため、地価は下落傾向 が続いている。小高区の居住人口数はほぼ変 動がない。 近隣に復興拠点施設が開所したが、地域内の 不動産需要を活発化させるまでは至っていな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％